Smash the 「Illusion of undulating prices」 Create your brand new fortune.
富爸爸富媽媽說：「 打破波浪的迷思，打破「有漲就有跌，有好就有壞，有高就有低，有上就有下」的波浪觀念 。堅信人生的高峰是創造出來的，人生的低潮是自己勇敢地走出來的，人生的希望是從不斷地自我挑戰得來的。」
富爸爸富媽媽說：「房地產不會讓你出局，只有你讓房地產出局。」
富爸爸富媽媽說：「假如你永遠用窮人的心態來看待金錢，看待投資，那麼就算你偶而發了一筆橫財/小財，你也不會成為真正的富爸爸。」
因為個人「心理的因素」造成房地產價格呈現上下波動
房地產的市場價格 , 仍是由「供需關係 , 供需原理」來決定 , 供需則由經濟繁榮與衰退來決定。在經濟繁榮的時期 , 對房屋的需求量非常大 (需求強勁 ) , 供應則明顯不足 , 所以房地產價格會向上猛漲 , 反之 , 在經濟衰退的時期 , 房屋需求減少 , 供應過剩 , 市場疲軟 , 所以房地產價格會向下走跌。以2006年 , 美國經濟情況來說 , 並不算很差 , 理當說 , 房價是不應該下跌的。 尤其是 人口在繼續在增加的城市 , 房價更不應該是呈下跌的走勢。 目前房地產市場呈現疲軟 , 價格微跌 , 應該是個人「心理因素」所造成的 , 而不是經濟因素造成的。
「股價波浪」與「房價波浪」
「海浪現象」海洋之所以有漲潮與退潮 , 是因為地球本身有地心引力 , 再加上地球 , 月亮 , 太陽之間引力互相牽引的關係 , 所以造成地球海水上升與下降 ( 漲潮與退潮 ) , 在海岸邊形成大大小小的波浪 , 這種自然現象我們稱之為「海浪」。 在股票市場上 , 股價有漲就有跌 , 有跌也有漲 , 我們稱之為「股價波浪」。在房屋市場上 , 我們把房價時漲時跌的現象 , 稱之為「房價波浪」 。
凡事「有上升就有下降 , 有下降就有上升」 , 這種一浪跟著一浪 , 一波跟著一波 , 週而復始上上下下的曲線圖案被稱之為波浪現象 , 而形容一件事有上就有下 , 有下就有上 , 或說 , 一件事的發展 ( 進展 ) , 有上有下 , 有起有伏 , 這種現象叫「物理極限」或「波浪極限」。這與股市的「波浪理論」似乎是有些相似的。
1934年 艾略特發現股市中的「波浪理論」
股市中的「波浪理論」是技術分析派 大師 艾略特（R‧E‧Elliot）1934年 , 所發明的一種價格趨勢分析工具 , 它是一套完全靠「觀察」得來的波浪規律 , 同時也是最難於了解的分析工具。
艾略特認為 , 不管是股票還是商品價格的波動 , 都與大自然的 ( 潮汐 )波浪現象一樣 , 週而復始 , 具有相當程度的「規律性」可用以分析股市指數 , 價格走勢 , 它在股市分析中運用最多，展現出週期循環的特點 , 任何波動均有跡可循。因此，投資者可以根據這些規律性的波動 , 預測未來價格的走勢 , 在買賣策略上提供參考。
艾略特的波浪理論是由「五個推動浪和三個調整浪」所組成的 , ( 波浪理論推測股市的升幅和跌幅 , 是靠黃金分割率和神秘數字去計算的 )。 「波浪理論」是一套主觀分析工具 , 毫無客觀準則。市場運行卻是受情緒影響 /心理影響而並非機械式的運行。波浪理論套用在變化萬千的股票市場上會十分危險，如果你只依靠機械式的運行 , 而忘卻心理情緒的因素 , 你將會有致命的錯誤發生 , 甚至於讓你血本無歸。
「波浪理論」是預測 ( 價格 ) 市場未來的走勢，而不是指揮 / 引導市場的走勢，所以它的可靠性很低 。市場走勢是千變萬化的 , 往往受全球突發事件 ( 政局 , 戰爭與商業醜聞 ) 所影響 , 他們的變幻 是不可預測的。
「波浪理論」起源自1934年 , 直到1978年出書以後 , 才廣被人知 , 變為股價主要分析工具之一 , 經過30年來的變化 , 「波浪理論」是否仍然適用於現今全球化市場 , 正面臨著嚴重考驗與挑戰。
「波浪理論」是用來解釋股價走勢的工具，是事後放炮的諸葛亮。,「波浪理論」不是引導股價走勢的指揮官，更不是「料事如神」的先知 。
「有漲就有跌，有好就有壞，有高就有低，有上就有下」的波浪觀念 / 理論 ，在人生的經歷中是屢試不爽的 , 在房價及股價的波動中 , 也具有同樣情形。 但「波浪觀念」是否可套用在房價上 , 是值得重新研討的。
土地資源是愈來愈少 , 房價應該是不會下跌的
多年來房價有漲有跌 , 這是事實 , 但在人口不斷大量增加的大城市中 , 房價也有漲也有跌 , 這就顯得有些不正常了。按理說 , 在人口不斷增加的城市 , 房價是只漲不跌的 , 因為大城市的土地資源愈來愈少 , 人口愈來愈多之故 , 在供需原理的操作下, ( 註 ﹕ 暫不考慮政冶 , 經濟 , 失業率等因素 ) , 房價應該是平穩上漲不會下跌的。但事實上卻剛好相反 , 房價在人口不斷增加的城市中照樣有漲有跌 , 這是為什麼呢？
「波浪觀念」影響到了房地產價格下跌
為什麼在人口不斷增長的城市 , 房價照樣有漲有跌 , 而不是「只漲不跌」呢？這就是 投資人的心理因素所造成的。投資人的心理是這麼想的 , 「房價已漲了幾年也該有個回檔了吧！」這種深植在人心的「波浪觀念」害得房地產價格下跌 , 也嚇到一些認為明年房價會下跌的人 , 深信房價會下跌的買主 , 是不會在高價買屋的。反之 , 這些過度聰明的投機人為了「短利」，為了「入袋為安」，就一窩風地把房子放到市場上來賣 , 造成供過於求的假象 , 房價於是開始向下滑 。
一旦房價開始向下滑動 , 買方更不會輕易進場 , 因為買方比賣方更有波浪觀念 , 每一個買方都怕「一買到房子，就賠到錢」做了大傻瓜。此時原本不該下跌的房價 , 就因為買主對市場信心不足 , 失去了買氣 , 房價因此開始下滑從小漲 , 不漲 , 微跌 到最後的劇跌。
房價為什麼會劇跌？ 因為有太多的投資人集體售屋 , 以及 銀行拍賣屋增加所造成。為什麼眾多的投資人要集體售屋？ 這是因為他們太聰明 , 看準了市場會跌 , 所以急著把房子脫手 , 以求「入袋為安」。 為什麼有那麼多的拍賣屋在賣？ 那是因為屋主眼看房地產價格在走下坡 , 而且他們的屋價低於他們的貸款餘額 , 他們認為放棄房子較划算 , 所以任由銀行收回拍賣。 假如果房價在向上漲 , 他們是不會讓銀行輕易收回做拍賣的。也因為有那麼多的房子在賣 , 造成供過於求的局面 , 所以房價才下跌的。
長期房從事地產投資的人 , 他們是不會有波浪觀念的
對20年 , 30年 , 50年長期從事房地產投資的人來說 , 他們是不會有波浪觀念的。至少他們知道波浪觀念 / 理論用在房地產上是不合適的。只要 Location 地點選對了 , 房地產漲價是指日可待的 , 只要選擇 「人口在大量增加的域市」投資 , 你的選擇就對了 80 % , 再加上長期擁有房地產 , 相信你未來必定是個大嬴家 。
富爸爸富媽媽說：「房地產投資本來就是長期投資 ，只要你能擁有房地產20、 30年以上，你就可以打破房價波浪的束縛。」
波浪理論 ( 觀念 ) 可應用在日常生活 或 股票價格上 ，但不太適合應用在房地產上。 至於那些把波浪理論 / 觀念運用在房地產上的人 , 是屬於「利小 , 短視」的人 , 就算在房子上賺到了一些小錢 , 也會很快的把它賣掉 , 因為他過於相信房地產市場中「有漲就有跌 , 有高就有低 , 有上就有下」的波浪道理 , 過早把房地產賣掉 , 結果變成無殼蝸牛 , 所以賺不到大錢。
造成房價上下波動的原因很多 , 除了「供需 與 利息」因素之外 , 最大的因素是心理因素 , 與 自住屋的佔有率因素 。 ( 註 ﹕如果一個城市的自住屋比率低於55 % , 則該城市的房價波動就會很大 , 如果自住屋比率高於85 %以上 , , 則該城市房價波動就會很小 ) 。
富爸爸富媽媽說：「在自住屋比率較低的城市投資，其投資風險高於其它地區。」
富爸爸富媽媽說：「投資比率較高」的城市，其房屋買賣頻率就會高，其投資風險也會高。」
在自住屋的比率低 , 投資比率很高的城市 , 則該地區房屋買賣頻率就會變得很高 , 因此房價波動就變得很大 。往往一些負面壞消息 , 就會引發投機人 / 投資人的驚慌 , 開始拋售房子 , 所以房價較其它地區波動大。
為什麼波浪理論 / 觀念 ，運用在房價上是行不通的
人的一生有順境也有逆境 , 有好也有壞 。我們從小到大也似乎都在嘗試「物極必反」的經驗法則 ---- 任何好事到了極限 , 就會反轉下來 , 任何壞事到了谷底 , 也就會向上反轉 , 於是人們很習慣的接受 波浪理論 / 觀念 , 以為這是自然定律。 其實波浪理論 / 觀念運用在那裡都講的通 , 唯獨運用在房價上是行不通的。為什麼運用在房價上是行不通的？ 因為‧‧‧‧‧
地球日趨暖化 , 將來地球上有許多低漥池區 , 將被海水所湮沒 。加上許多地區因缺水而呈現沙漠化 , 且沙漠面積在增加 , 耕地面積在減少 , 沙漠化問題越加嚴重起來。地球上適合人類居住的土地與耕地會愈來愈少 , 人口卻愈來愈多 。 在有限的土地資源上 , 要蓋房子 , 蓋工廠 , 修馬路 , 還要種田養活那麼多的人 , 可利用的土地是會愈來愈稀少 , 土地資源則愈來愈珍貴了。
「怕賠錢」的恐懼心理因素 , 造成房地產下跌
「 土地資源有限 , 人口愈來愈多」, ( 除了少數地廣人稀的地區之外 ) 按理說 , 房價是不會跌的 , 那麼為什麼房價還有下跌的現象發生？ 當然造成房地產下跌的直接與間接原因有很多 , 最重要的原因是人的心理原因。
什麼樣的心理原因會造成，買方不肯買 , 而賣方急著賣呢？ 「 買方不肯買 , 不敢買 , 是因為怕賠錢 , 是因為怕買到就是賠到」。「賣方急著賣 , 搶著賣 , 也是怕賠錢 , 因為擔心賣的愈晚 , 愈賣不掉 , 賠的愈大」。為什麼買方或賣方共同認為「會賠到錢」？ 什麼原因讓他們「認定 、判定、 斷定、肯定 」會賠錢？ 回答很簡單那就是「負面消息」。
「負面消息」包括 , 房價泡沫化 , 利息上升 , 空屋率太高 , 房價太高 , 經濟不景氣 , 失業率增加 , 消費信心指數下降 , 貨幣供應量緊縮 , 新屋開工率降低 , 待售成屋過多 , 負稅過重 , 拍賣屋增加 , 治安惡化 , 地震 , 風災 , 戰爭 , 政爭 , 暴動 , 恐怖攻擊‧‧等等。
太多的負面消息和傳言 , 讓人們產生了壓力與恐懼心理 , 只要聽到即將發生的某件事對自身利益有威脅，人們就會產生恐懼。對於房地產買賣雙方來說 , 人們最恐懼的事就是「賠錢」。不管是買方或賣方都在怕賠錢。換句話說 , 「因為有強烈的怕賠錢恐懼心理」 才是造成房價真正下跌的主因。
上升中的海浪會退下來是因為地心引力，上升中的股價會掉下來是因為「大盤借著消息 人為操作」上升中的房價會掉下來是因為「怕賠錢的恐懼心理」。
人們錯誤的運用 / 錯誤的引用波浪觀念在房地產銷售市場上 , 才造成人們有「買房子 , 怕賠錢的恐懼心理」 , 股市有賠錢 那是事實， 房市有賠錢 那是假像或暫時的假像， 除非發生了天災人禍戰爭這些不可測測的事情。
富爸爸富媽媽說：「如果房市有賠錢 ，那也是暫時的假像 ，只要你能堅持撐過去，最終你還是嬴家。」
(( 例一 )) ﹕ 南加州鑽石吧市 , 2450 呎獨立屋 , 1978年售6萬元 , 1980年值9萬元 , 1988年值14萬元 , 1990年值22萬元 , 1993年值18萬元 , 1997年值24萬元 , 2001年值36萬元 , 2006年值72萬元 。近27年來 , 該市房價漲了12倍 , 基本工資只漲了二倍半。
長期來看房價是沒有下跌的可能 ，如果有的話，那也是短暫的下跌 ( 短暫的修正 ) , 它會很快地又恢復過來，恢復到原本的漲勢中。嚴格講 「房價的短暫下跌 是不應該發生」 因為土地供應量 或土地資源並沒有增加，也永遠不可能增加 「土地資源是不可以創造的 ，土地本身是不可被任何東西來取代的」土地價格 ( 價值 ) 更不可能會下跌的。
富爸爸富媽媽說：「堅信房價泡沬化即將來臨的人 ，他們絕對不會去買房子的。」
2002年有所謂專家在放話說「房價泡沬化即將來臨」 , 結果房價連漲四年不跌 。房子跟股票不同 , 股票是一張紙 , 它的價格容易受大盤操作。房地產是實在的 , 是看得到摸得到得著的實體 , 就算房子倒了垮了 , 那塊土地還存在。鼓吹「房價泡沬化」的專家 , 也許是受到「波浪」思想 / 理論的誤導 , 以為土地和股票一樣 , 有一天都會消失 , 那就大錯特錯了。房價會跌是因為人們心裡受到「房價泡沬化即將來臨」的恐嚇 , 害怕到發抖 , 不敢去買房子 , 那些鼓吹「泡沬論 或 波浪論」的專家們 ，才是讓房價真正下跌的推手 或 殺手。
(( 例 二 )) ﹕15年前 , 一塊靠近道路旁20英畝的空地 , 因欠稅12,000元逾期未繳 ， 被政府沒收公開拍賣，最後以38,000元售出。現在這塊地的市值約100萬。可見土地增值之快，超出常人想象。
(( 例 三 )) ﹕浙江有一名張姓女士，拿著1953年的存摺簿前往銀行兌現，戶頭裡原有一千元存款，只兌換成現行人民幣一毛錢。原來在1955年，新舊人民幣貨幣兌換率為1萬比1。張女士的一千元變成了一毛錢 , 而且還沒有利息可得，因為銀行規定一元以下的存款不計算利息。假如當初張女士擁有的是一塊土地，而不是銀行存單，就不會發生「貨幣貶值」的事了。
富爸爸富媽媽說：「有錢不要去存銀行要去買土地」。「如果你有本領的話，最好的方法是向銀行多借錢去買土地，而不是把錢存在銀行裡。」
人生的過程中有高峰亦有低谷 , 為什麼人生會從高峰跌入谷低？ 那是因為驕傲自滿 , 不知謙卑 , 不知向上 , 不知「好還要再好」的道理 , 所以從高處墜落。相反 , 一個人能從谷低爬起來 , 是因為知錯能改 , 吸取教訓 , 努力學習 , 勤奮打拼 , 克服了困境 , 然後才能重新站起來。
世界上沒有「船到橋頭自然直」這種事 , 如果有的話 , 也是因為「船頭」不斷碰撞岸邊岩石 , 經過無數個碰碰撞撞 , 再加上水流的幫助 , 才得已修正的。人的成功也是一樣 , 經過不斷地努力 , 跌倒後再爬起來 , 付出無數的代價 , 流血流汗換來的。 絕對沒有「什麼事也不做 , 什麼代價也不肯付出」 , 就可以輕易獲得成功的事情發生。
富爸爸富媽媽說：「船到橋頭自然直，是傻瓜安慰傻瓜的一句話 ，你千萬不要信以為真。」
富爸爸富媽媽說：「最好的投資 ，就是投資在你自已的腦袋瓜上充實自己。」
富爸爸富媽媽說：「換個好腦袋就等於得到一個金元寶」。打破「波浪」的迷思 ，更新自己的思想，趕上世界的潮流 ，一切的成功靠自己的努力 與 靠自己的投資 ，不是靠命 、靠運、靠祖先。
富爸爸富媽媽說：「沒有努力 、沒有付出、沒有擁有任何房地產的人，你的成功是遙不可及的。」
「有上就有下」 那個「下」 是代表你曾經努力過，但是努力還不夠持續。
「有高就有低 」那個「低」 是代表你曾經成功過，但是成功還不夠持久。
「有好就有壞」 那個「壞 」是代表你曾經改正過，但是改正還不夠徹底。
「有賺就有賠 」那個「賠」 是代表你曾經賺到過，但是賺的還不夠多，你就把它給賣掉了。
富爸爸富媽媽說：「房價不會因為已經連續漲了好幾年就該回跌的道理」 假如你有這種想法 ，你就屬於是「利小 、短視的投機分子」而不是真正的投資者。
富爸爸富媽媽說：「有泡沫的股票， 沒有泡沫的房市 。房市只有出場論 / 出局論 ---- 誰退出房地產市場，誰就是輸家。愈早退出，輸的愈慘 ，只有永不退出者，才是最後的嬴家。」「房地產不會讓你出局，只有你讓房地產出局。」
房地產的價值一直在漲 , 房地產的價值沒有頂峰，沒有上限。 ( 除非有第二個地球可以移民 ) . 所以 , 以長期的角度來看 , 任何時間 , 去買房地產都是最佳買點 , 只有還在相信「波浪」理論的人 , 才不敢去買房地產。今天不去買房地產的人 , 經過10年 , 30 年 , 50年以後 , 你就會發現誰是輸家 , 誰是嬴家？。
俗語說：「人窮志不窮」 , 這裡的志是指「志氣 」 是指我們 向上的決心和勇氣。如果我們窮 , 但是我們知道 「不斷地努力向上」 , 我們 有向上的決心和勇氣 , 我們就能突破現狀 , 就不會再窮困了。「向上」是指波浪的上升不是指波浪的下降 , 「勇氣」是指突破現狀的毅力。 如果我們存在著「波浪的迷思」 , 我們就不會去努力 , 反正隨波逐流 「船到橋頭自然直」！ , 如果你有「船到橋頭自然直」的想法而不積極去努力 , 那麼你就不可能獲得成功。
任何投資都有輸贏，換句話說，不管何種投資你都要承擔投資的風險。房地產的價格會隨著市場供需原理，也會有短期的波動，為著防止你過份冒險，我建議你，當你投資房地產時，你可以多放些頭期款。自備款比例愈高，以後抵抗市場價格變動的力量也就愈大。
富爸爸富媽媽說：「如果你的自備頭期款超過50%以上，就不怕房地產會讓你淘汰出局。如果你的自備頭款 / 期款低於25%以下，當你遇上房地產的貶值時，你就有可能被迫淘汰出局。」
富爸爸富媽媽說：「如果你的自備款 / 頭期款低於10%以下，當你遇上房地產的貶值時，你就有90%的機會被迫淘汰出局。」
富爸爸富媽媽說：「千萬不可用零頭期買房子，如果你那樣做，那不叫做投資，那叫做財務自殺。尤其是當經濟景氣走下坡時，你將無法去抵抗房價的跌勢，當你失去繳月供款的能力時，那就等於是自取滅亡，死的難看。」
富爸爸富媽媽說：「等待奇蹟發生 或 等待「船到橋頭自然直」的人是不能成功的。」
富爸爸富媽媽說：「打破波浪的迷思 ，人生的高峰是創造出來的 ，人生的低潮是走出來的 ，沒有一件事是坐在那裡等來的 ，沒有經過流血流汗、辛勞打拼的人，就不會有成功。」
富爸爸富媽媽說：「 人生的希望是從不斷地自我挑戰中得來的。」
對房市沒有的信心的人 , 是不會去買房子的 , 買不到房子有時候不是錢的問題而是信心與貪心的問題。
富爸爸富媽媽說：「長期擁有房地產 且對房市的信心，這時候的信心比資金更重要。」
窮人把錢看的很大 , 認為賺錢很辛苦 , 即所謂的「人賺錢，累死人」。富人會利用機會 , 善用金錢 , ( 善用金錢就是懂得選擇對的投資 ) , 讓「錢生錢、錢養錢、錢滾錢、錢賺錢、錢包錢。」所以覺得賺錢很輕鬆 , 即所謂的「錢賺錢，樂死人」。這就是窮人不敢投資，而富人敢投資的原因之一了。
富爸爸富媽媽說：「假如你永遠用窮人的心態來看待金錢，看待投資，那麼就算你偶而發了一筆橫財 ，你也不會成為真正的富爸爸。」
富爸爸富媽媽說：「我們不要為錢工作，我們要錢替我們工作」 「我們要成為長期的投資人 ，而不是短視的投機分子。」
富爸爸富媽媽說：「正面的思想讓人積極，負面的思想讓人消極」 「太多負面的消息 ，負面的思想，會摧殘你的希望 ，破壞你的財運，使你的美夢消失的無影無蹤。 」
能讓沙子變成珍珠的是蚌殼的功勞 , 如果一粒沙子能待在蚌殼體內 , 經過10年、20年就自然變成為一顆大珍珠 , 但是如果沙子提早離開了蚌殼 , 那就還是會是沙子不會是珍珠 , 所以說沙子想成為大珍珠就不要離開蚌殼，離開了蚌殼的沙子就不可能成為大珍珠。同理 , 提早離開房地產的人 ( 不再擁有任何房地產的人 )是賺不到大錢的 , 最終讓你成不了大富翁。房地產不會讓你出局， 只有你把房地產賣掉讓房地產出局， 這就是房地產中的「出場論 與 出局論」。
想成為真正嬴家的人，請記住， 房地產中沒有「泡沫理論」 房地產中沒有「波浪理論」， 房地產中只有「出場論 與 出局論」。
富爸爸富媽媽說：「只有徹底打破房地產波浪的迷思 ，你才能創造出新的財富。」
富爸爸富媽媽說：「房地產不會讓你出局 ，只有你把房地產賣掉讓房地產出局。」
冠軍專欄作家 唐冠軍