How to utilize the game theory to buy and sell a house.
富爸爸富媽媽說：「買賣雙方都要有誠意。協商、讓步、折騰、妥協是免不了的。買賣雙方 即是競爭，又是合作，目的是為了創造雙贏，創造共榮、共富、共利。」
富爸爸富媽媽說：「在談判時，只有雙方各讓一步，才能造成互利，雙贏的局面。」
富爸爸富媽媽說：「買房子時，不要去假設別人的出價會比你低，而是要想你的出價是否是第一名 ，凡是不是最高的出價，就不會有最好的結果/結局。」
you can not take away more than your added value
2005年 諾貝爾經濟學獎得主奧曼和謝林
2005 年諾貝爾經濟學獎得主由奧曼（Robert J. Aumann）謝林 (Thomas C. Schelling ）共同獲得。
他們兩人得獎的原因是他們的「博弈理論（game theory）。」又稱「賽局理論、 競局理論、對局論。」他們在進行策略性選擇分析方面有卓著的貢獻。
他們的研究成果對解決貿易與商業衝突有很大的貢獻，兩人的學術研究重心為「合作導向的賽局理論」，利用共同期待，使得協調與合作更能促成，進而解決各式的衝突 , 其中最大的特色是跨學界領域的應用，從經濟學、企業管理、到公共行政、國際關係、人際關係，幾乎都有兩人的賽局理論在其中 。
賽局 理論（game theory）運用廣泛，在生活上處處可見，舉例來說﹕逛地攤買東西殺價，要從多少金額開始出價？ 簽注電腦彩券的時候，你要電腦選號，還是要人工圈選？感覺薪資偏低，想和老闆談談待遇問題時，你要如何開口，採取什麼姿態？在求婚時，你要許下何種保證，來能贏得美人歸。
人生無處不權謀，策略選擇隨時隨地出現在每一個生活的小細節，甚至包括每天上班的交通路線的選擇。賽局理論其實就是一種策略思考，透過策略推估，尋求自己的最大勝算或利益，從而在競爭中求得雙嬴。
賽局理論是數學的一個分支，在社會科學上應用卻極為廣泛，人際關係的互動、球賽或橋牌的出招、股市的投資、屋屋的買賣、 國際間戰爭與和平等，對二十世紀人類社會影響至深。
賽局理論Game theory所探討的是互動行為(interactive behavior)：在我的利益中必須考慮到你的利益，而在你的利益中也考慮到我的利益。當所有人的利益計算中，都考慮到其他人的利益，結果是什麼？互動式的利益計算無所不在，所以賽局理論的影響也隨處可見，從數學、哲學、資訊科學、生物學到各類社會科學都可發現其蹤跡。
到底是競爭還是合作？
商場並不同於戰場 , 因為戰爭是一種你死我活的零合遊戲（Zero-sum Game或稱Win-lose Game） , 但商場卻經常可以追求雙贏（Win-win Game ）。運用賽局理論的分析方法，將有助於我們發展出「雙贏的經營策略」。
賽局分為規範性賽局（rule-based games） 與自由式賽局（freewheeling games）等兩類，前者參賽的規則明確 , 且參賽者的各種反應是可以預知的，但後者沒有明確的規則限制，參賽者互動可有較大的彈性。 一般而言 , 在商業競爭中，經常同時兼具兩種賽局的特性，但以自由式賽局的思維比較容易創造雙贏的機會。
自由式賽局的原則是，每位參賽者所贏得的，不能超過他對於整場賽局的貢獻(you can not take away more than your added value)。所以重點將在於如何在賽局中創造價值（added value），而不是如何掠奪他人即有的成果。
由於經常需要所有參賽者同心協力經營這場賽局，才能增加整體賽局的價值，並使每一個參賽者獲得較大的報酬。因此當一場賽局的獎賞，是要靠其他參賽者的配合才能獲得 ( 互助合作，共蒙其利 )，所以就比較會採行「合作雙贏」的策略。
在創造雙贏的賽局中，如何創造賽局進行的方式，要比打倒對方還要來的重要。例如，當市場處於供過於求的情況下，賣方彼此以降價進行賠本或流血競爭 ( 紅海策略 )，結果雙雙倒閉，最後沒有真正的贏家，變成雙輸。處在此情境，如果我們能思考如何改變市場環境與競爭規則，使所有 有實力的競爭者，都能夠互助合作 , 獲得合理的市場佔有率與利潤空間，創造更大的利潤，這就是一種雙贏的策略。
在商場上，如果有實力的競爭者之間互不讓步，互相對殺，則會造成雙輸。
在商場上，如果有實力的競爭者之間互相合作，互相包容，則會造成雙贏。
賽局競合理論之一些基本原則與應用
我們將自由式賽局中追求雙贏的策略稱之為競合理論，以下為競合理論中的一些基本原則： 我們拿房子買賣做為例子，來探討一下買賣雙方出價的策略。
1. 隱藏缺點 --- 在實力不足的情況下，不要向跟你有重大利害關係的對象進行直接的對抗/對話。 例如﹕如果買方的財力不足，買方不要直接去找賣方洽談 , 你可以透過經紀人去傳話，去溝通。
2. 示出善意 --- 在實力不足的情況下，妳 / 你與對手合作的利益將可能要大於對抗的利益。因此要設法尋求與對手合作的機會，而合作的基礎在於創造互利 ，有福同享。 例如﹕買方的出價盡量接近合理的市價，或微微高於市價以爭取成交機會。
3. 利用優勢 --- 當妳必須依賴妳的對手才能產生價值，那妳此時就受制於人。因此在賽局中要盡量使妳的對手依賴你，才能顯示出妳在賽局中的主導地位與價值。 例如﹕買方利用賣方急於成交，急於賣屋的事實，來個討價遣還價，乘勢撿個便宜貨。
4. 找尋借口 --- 如果想要不戰而敵退，妳必須要事先能夠提出足以阻嚇他人的明顯事實證據。 例如﹕買方想退出Escrow，可借口貸款不成功或估價不足等的理由 ，退出買賣合約。
5. 借力使力 --- 當妳/你的對手有中間人時，妳在賽局中的地位與價值將會因此而提昇。因為大家都想利用你、聯合你，且不想與妳為敵。（這就是聯合次要敵人，打擊主要敵人）。例如﹕在買方市場時，賣方經紀人生意難做，這時你就可以與 賣方的經紀人合作 ，使賣主多退讓一點，以迎合買方的要求。
6. 重新佈局 --- 賽局中的遊戲規則如果由實力強的一方來訂定，那麼弱者將很難有獲勝的機會。此時弱者唯有尋求改變遊戲規則，或打翻棋盤，或另起爐灶。例如﹔ 在賣方市場時，一屋難求，在買方爭相加價下，如果你的出價比別人低，你可以用現金做誘餌 或 提高頭期款金額的百分比例，且向賣主保證，你的貸款一定會成功，拿此做為誘餌，以獲取賣方的青睞。
7. 欲擒故縱 --- 強者在賽局中一定要保留給弱者一些可以生存的空間，以避免弱者退出棋局，或做出意外的極端舉動。 例如﹕買方己出價，雖然這個價錢沒有達到賣主的目標價，賣主也不要一口回絕，應該出一個建議價 Counter offer ，先慢慢拉住買方再說，以免一下子嚇跑了買主 。
8. 挫挫銳氣 --- 在賽局中求勝的原則就是盡量增加妳的價值，可採取的手段包括選擇性的與對手合作，改變遊戲規則，改變遊戲的範圍，防止對手不理智的舉動…等。由於直接衝突與對抗，多半只會減少賽局的整體價值，因此能避則避之。所謂競合理論就是在競爭與合作的過程中，來增加自己在賽局中的價值。 例如﹕在買方市場中，又碰到貪心的賣主，他的喊價又高於市價，此時 Listing Agent賣方的經紀人， 不管收到有多低價的offer，多瀾的Offer 都不要拒絕，全都呈現給賣主看，以殺殺賣主銳氣，讓賣主心虛 ，以便創造下一次有利於成交的機會。
9. 創造價值 --- 通常只要參賽就會具有價值，但價值不會自動出現，參賽者必須要有能夠主動創造價值的策略性與手段。 例如﹕在賣方市場中，買方常常會加價買屋，這就是在 創造以後致富機會。只要等個十、廿年後，房價自然增值 , 買方就賺到了。
10. 避免衝動生氣 --- 只要你的發展不會直接威脅到他人，就不會引發對抗。對抗經常會帶來雙輸，因此要能避戰而不畏戰。能避戰是智者，好戰是愚者。 例如﹔房屋買賣過程中，難免會碰到爭執，若雙方均不肯讓步，最後演變成官司訴訟，那是最為不智與不幸的。
11. 區隔戰場 --- 不要與好戰者處於同一個戰場，盡量尋求在不同市場區隔中發展，而不要直接在同一個戰場上直接對抗。例如﹔城中心的房價太高且競爭又激烈，你可以考慮到郊區買房子，有時候在郊區的房子，房價較合理，競爭的人也較少。
12. 互利共生 --- 在複雜世界中，沒有真正的零合賽局，永遠都存在可以互利、妥協的雙贏空間。例如﹔聰明的買主碰到聰明的賣主，雙方購屋條件與價錢是談不攏的，只有雙方各讓一步，才能造成互利雙贏的局面。
13. 不要把競爭對手都看成是傻瓜 -- 例如﹔買房屋時，你不肯出高價，你猜想競爭對手也不會出高價，那你就是太小看競爭對手了。其實只要有一個競爭對手出價比你高，你就輸定了。
14. 不要太小看競爭對手 -- 例如﹔你用現金買屋時，你不肯出高價，反而還要大殺價，你自認為賣主會看上你的現金，一定會賣給你，那你就錯了。熟不知，用現金買房子的人還多的是呢！
正常的買賣 應該都是各獲其利的
任何正常的買賣應該都是各獲其利， 這是雙方相互合作妥協讓步的結果。房屋買賣也是一樣，一定要買主先看上一幢房子，並且先向這幢房子妥協 、(房子是沒有十全十美的，每幢房子都有它的優點，也有它的缺點，最後你決定買這幢房子，你就是向這幢房子的缺點妥協了。 ) 雙方又要對購屋條件 與價錢協調合作、讓步妥協，雙方最後才能成交。
富爸爸富媽媽說：「我的利益中，必須考慮到你的利益，而你的利益中，也要考慮到我的利 益。當所有人的利益中都考慮到其他人的利益，結果是什麼？ 雙贏 、共榮、共富、共利、共生。」
富爸爸富媽媽說：「只想佔別人便宜(只想貪圖對方的利益)，自己卻不想付出相當代價的人，通常會得不到好結局的。」
富爸爸富媽媽說：「 談判最高指導原則是創造雙贏 ，讓雙方共榮、共富、共利、共生。」
富爸爸富媽媽說：「想要錢賺錢 ，你就要先付出代價，至於獲利的事，以後再談。」 「要想靠房子買賣賺錢，就要先讓賣主先賺到錢，至於房屋升值的事以後再談。還沒拿到房子以前，就先想到賺錢，那是不切實際的做:法。」
這就是賽局理論所探討的是互動互利的行為模式，如果我們只顧算計我的利益而沒考慮到對方的利益，是不會成功的， 所以說：「我們不要只做一個殺價的買主，同時也不要做一個貪心的賣主，那樣房子買賣將會破局的。」 買賣雙方要互相合作，妥協讓步 ，這樣才能共利 。 上述 , 賽局理論 之一些基本原則 與應用，就是要想幫助大家雙贏，以創造出共富、共榮、共利，共生的完美結局。
註：買房子不同於參加大學招生考試。如果大學考試要錄取100人，你只要考到前99人以前，你就有學校可唸。所以你考第一名與第一百名都:沒什麼區別。但是一幢房子只能賣給一個買主。如果你買房子時，你的出價不是第一名，你就買不到房子。
只要你的出價不是第一名，不管你的出價是第幾名，你都買不到房子。所以出價不是第一名的出價，都是浪費的，無效果的。
富爸爸富媽媽說：「買房子時，不要去假設別人的出價會比你低，而是要想你的出價是否是第一名 ，凡不是最高的出價，就不會有最好的結果/結局。」
富爸爸富媽媽說：「不肯付出代價的人，就得不到好東西。不肯付出高價的人，就得不到好房子。不肯遷就賣主要求的人，你就買不到這幢房子。」
冠軍專欄 作家 唐冠軍