富爸爸富媽媽說：「 投資土地與炒作土地是不同的，希望大家購買賣土地的目的是為了貢獻社會，而不是為了一己之私、貪圖暴利、坐享不勞而獲，而變成是社會的一個搗亂份子。」

     富爸爸富媽媽說：「  土地，土地是大家的土地。地球，地球是大家的地球。所以我們要好好的利用土地，也要好好的保護地球。」

買賣土地要小心，有許多你不知道的陷阱在那裡。

做土地開發商，你會碰到的各式各樣的問題會很多很多，所以你一定要找對一群真正的專家來協助你。

房子買賣較單純，有法律及各種專家來保護你

     許多人都有買賣房子的經驗，在擁有房子的過程中，只要房價處在「上漲階段」 一般都能輕易賺到錢 ，很少有被騙上當的事情發生， 這是因為在「房子」交易的過程中有許多「法令規章 與各行各業的專家」在幫助你把關，所以你才能避免吃到暗虧，尤其是法令規定，賣主一定要填寫 「房屋狀況說明書  Disclosure  Statement 」 說明房子現況與缺點 ，好讓買方確實了解「買到的房子」是什麼樣子。賣主不可隱瞞事實，如果賣方故意隱瞞房子任何缺點而後造成買方損失，買方可以向賣方提出損失賠償， 賣方有賠償買方之責任。另外雙方經紀人也有告知「房子實情」給買方知道的義務 ( 規定 ) ，如果雙方經紀有隱瞞或疏忽的事發生，也要負連帶賠償的責任。

  在房子交易過程中：有銀行估價員來幫你把關房價，以保護你不會買到高價 。有房屋檢查員來幫你詳細檢查房子， 指出這幢房子的各項缺點，買方據此可以要求賣方改進。有白蟻檢查員與霉菌檢查員來幫你把關白螞蟻、 蛀虫 、腐木、發霉等問題 。有產權保險公司來把關產權問題，以保障你的產權沒有糾紛  。另有公証公司與雙方經紀按合約內容確實執行每一條款，最後促成買賣完成 與辦妥交屋手續。另有各類保險公司來維護你的房產價值 ：如火險、水險、地震險、屋主綜合責任險等。

空地買賣，查證工作是買方的責任，不是賣方的責任

    土地買賣與房子買賣在買賣手續上大致相同，但在責任歸屬上則大不相同。土地買賣中 ( 特別是生地、 ROW   LAND ) 的賣方與經紀可以不用說明土地用途或限制使用範圍，而總括一句「有關本土地開發或使用，應由買主向有關政府機關查證」 賣方不保證士地使用範圍，有關土地使用的查證工作，全都推到買方身上。如果買主事前沒有做好查證工作，就糊裡糊塗地買下土地，買主那樣做是會很容易上當興賠錢的。
    另外土地買賣中，有很多情形是賣主直接貸款給買主，中間少了一個估價員來替買主估價 。等土地買賣成交後，買主事後才發現買貴了，這時就己經太遲了。

富爸爸富媽媽說：「房子買賣較單純 ，有各種法律來保護你，而土地買賣就沒那麼幸運了，一切都要靠買主自已去市政府查證，所以從事土地投資的風險較高。」

先弄清楚，你買的地包括那些權利

   土地的權利包括：「地上權」和「地下權」地上權包括領空權Airspace ，地上物Affixed  ( 地上物有：動產 、不動產、農作物Tenant’s Crop 、莊稼Emblement 、商業設備 ) 附屬物權 Appurtenances 、過路權Easement 、用水權Watercourses 、互利水利權等。地下權Beneath 包括：礦產權 、金礦 、銀礦 、石油 、天然氣 、地下水權等。士地權非常複雜的 ，不是說你買了一塊地，你就擁有「地上 、地下」所有的權利，所以在買賣土地時一定要調查清楚才好。

買賣土地陷阱多，小心上當

    有許多買主不是在「價錢上被騙了」就是在「土地使用上被騙了」。

   例如 ﹔1.誤認 / 錯認一塊地目可以分割成二塊地目，結果發現是不可以分割的。   2. 誤認一塊地可蓋四幢房子，結果是只能蓋二幢房 子。    3. 誤認 一塊地，、它有水有電有下水道，結果是什麼都沒有。     4. 誤認一塊地可以挖水井，結果水質有毒不宜飲用。     5.  誤認一塊地可蓋工廠 ，結果只能做倉儲，不能做工廠 。    6. 誤認一塊地可以蓋商場， 結果是在限制區內不准蓋 。    7. 誤認一塊地可以蓋大批房子，結果因為會破壞生態環境或景觀不准多蓋，只准少蓋。     8.  誤認一塊斜坡地以為可以蓋房子，結果因為土質鬆軟不可以蓋。     9. 誤認一塊地可以種菜種果樹，結果因為冬季太冷會打霜，蔬菜全部死光 光 或者風沙太大 ，果樹根本結不了果子。    10. 誤認一塊地可以蓋個廟宇，結果因為社區人仕反對不淮蓋 。    11.  誤認買了桔子園一定包括地上的桔子樹及其上的果子，結果事後才發現不包括桔子樹‧‧‧等等。 所以在買賣土地之前，要先落實好土地使用調查的工作最為重要。
 
如果你第一次買土地，你一定要找多個專家來做顧問

    一般第一次買土地的人，不管是買「生地或熟地」都很容易疏忽，沒做好事前調查工作 ( 因為不知道要調查那些項目 ) 以致於吃虧上當後悔末及。所以找一位有經驗的土地開發經理人、建築師、測量師、土木工程師、都市計劃師 或 房地產律師 、資深房地產經紀人、銀行土地開發部經理等，來做顧問就非常重要 。千萬不要為了省下數千元，結果損失千萬元。

土地用途有限制，不同級別的土地各有不同的限制

    在美國土地按其使用限制，有許多不同的分類，例 如：農地A、住宅用地 R-1A ,  R-1B ,    R1-C  ,  R-2 ,  R-3 , 商業用地 C-1 ,C-2 ,C-3 ，工業用地M-1, M-2, M-3  等級別，不同級別之間，價格相差極大，買方要多注意此點，以免吃虧上當。另外有沼澤地，海岸地，農莊封地 , 印地安保留地，政府機關、學校、公園、水源保留用地等等，買主要事先調查清楚才好。

大型的土地開發，一定要有充足的資金

如果在市中心買一塊現成的R-1或 R-2的土地，蓋上一幢或二幢房子，一般說來問題不會太大，只要向當地縣市政府查訊，按照法令規章申請就可以了。但是如果你在郊區投資大面積土地，用來做開發商 ( 蓋上幾十幢房子 ) 那就複雜多了。各種申請規費，檢查報告，土地測試，生態環境評估，公共道路規劃設計施工等費用 ，往往要十幾廿萬，甚至上百萬，所以在投資前，一定要做好財務計劃，籌到足夠的資金 ，以免後來因為缺錢 ，計劃做不下去 ，讓全部投資計劃泡湯 ， 血本無歸。

   富爸爸富媽媽說：「大型的土地開發，所花費的人力與物力都是很龐大的，所以一定要有充足的自有資金與銀行團的大力支持才行。」

土地開發是一個專業的學問，你一定要慎重行事，謹慎而行

   大面積土地開發 ( 十英畝、廿英畝、五十英畝、一百英畝等 ) 需要注意事項有﹕1.  公共道路設計  ( 包括公用水電、瓦斯、電話、下水道、CABLE線等埋設 )。      2. 對當地自然生態影響。     3. 土壤報告地質探探測。    4.有無洪水狀況。      5. 地震狀況。      6.  污水排泄。     7.  供水狀況 或地下水源。     9.  捐道路、捐公園 、捐校地等。     10.  DRE房管局的公共報告 Public Report。   11.  預審的設計圖，分割圖 Tentative Map，Parcel Map。   12  開發意向書登記 Filing   Notice of Intention  / Application。      13.  最終公共報告。     14.  環境評估 Environment Impact Report。      15.  最終設計圖Final Map 。     16.  其它報告 (如 ﹕人口 增加 , 車流量 , 商圈活動 , 氣候 , 空氣污染 , 噪音 , 垃圾等等 。)

  找專家協助做開發，省時、省力又省錢

     完成一個開發案需要經過多次公聽會及獲得當地政府議會通過，其間的過程 ，可能要花費半年至五年的時間 ，如果你的資料準備齊全，資金雄厚，事前又與各部門機關又有充分溝通，設計內容又符合各項法規要求，則有利於縮短案件審核的時間，否則你的申請案，將很難在短時間內得到批淮  。所以「多請幾位」有開發經驗的各方面專家組成一個工作團隊，來做整體設計規劃，這樣做的開發案才能夠順利被批准。
    一般人做土地開發，只諮詢一位建築師是不夠的，因為這樣大的開發案，常常跟政冶 、經濟、市場、環保、生態、交通、人口、學校、就業、商圈 等有關，特別是跟當地縣市政府的政策有關，所以平時與政冶大人物保持好良好關係，也是開發案能夠成功的重要因素之一。

「生地」與「熟地」的價值是不同的

   經過被批准的  ( 分割成小塊 ) 可供開發案的土地，叫做「熟地」。未經分割的大面積荒地，叫做「生地」。在同一個地區，同樣大小的生地與熟地在價格上，可能會差上 幾倍到幾十倍 或更多，這要看你開發士地面積有多大。

  開發面積愈大的「熟地」就愈值錢，所以如何「選購土地」及買到土地後 ，如何使「買到的生地經過分割變成為熟地」就顯得格外重要，因為「生地」是沒什麼價值的，只有經過開發成功的熟地，才能搖身一變，成為價值連城的「發財寶地」。

   富爸爸富媽媽說：「能把荒地變成為價值連城的「發財寶地」。 就像是能把石頭變成黃金一樣，開發商的供獻真的是偉大，功不可沒。」

   富爸爸富媽媽說：「想築夢就要趁年輕 ，選擇土地投資或土地開發是一個可行的發財捷徑。」

   富爸爸富媽媽說：「土地是這個世界上唯一不能複製，不會增加的東西，俗語說「物以稀為貴。」土地就是這種物以稀為貴的東西，用一塊地就少一塊地，適於人類居住的土地是愈用愈少，而且是愈來愈貴了。」

    2003年全美中價位房價為 $147,200元，2006年全美中價位房價為 $228,000元。  而南加州中價位房價 2002年為288, 000元，2006年為 525 , 000元，預測2020年南加州中價位房價為 $ 1,000,000元以上，可見南加州的房地產增值很快，它增值快的原因除了是人口增加之外，就是此地的國際貿易很興旺 與 南加州的天氣好。

    人們為了生活打拼 ，僅靠雙手賺錢是很辛苦的。為著多賺錢來實現你的發財夢，你就要趁著年輕早早做好投資計劃，把重心放在房地產、綠能或國際貿易上 ，才是上上策。

   富爸爸富媽媽說：「成功是不會屬於那些沒有計劃，沒有準備，沒有打拼的人。」

    俗語說：「授人以魚，不如授人捕魚。」「授人捕魚，不如授人 (一個魚塭 ) 養魚。」「送人魚塭，不如送人一塊良田。」「送人一塊良田，不如送人一塊黃金地。」一塊成功開發後的黃金地可讓你一輩子吃穿不愁，無所匱乏。  今天你已經知道財富的源頭在那裡了，剩下的事就靠你自己勤儉努力， 做出正確土地投資 就對了。

    熟地比生地值錢，如何把生地變成熟地，這就是土地開發商的目的與功勞。

  富爸爸富媽媽說：「熟地比生地值錢，如何把生地變成熟地，這就是土地開發商的功勞。為了大家好，為了社會的進步發展 ，你要做一個聰明的土地開發商，而不是做一個荒地的擁有人。」

   決定一塊土地的價值有許多種因素，如：人口、交通、水源、天氣、陽光、空氣、機場、海港、交通要道、政教中心，學校，工廠、商場、醫院、公園、球場、、、可蓋房子的密度、高度、、、及土地法規、、。

一般人投資土地的目的不是為了做開發，去蓋大批量的房子、商店、倉庫，大樓等。  一般人投資土地的目的是妄想有朝一日，能等到土地價格暴漲，來個轉賣圖利，不勞而獲，坐享其成。  一般人投資土地就是等到土地自然增值，好轉賣圖利，而絲毫沒有想開發土地 / 利用土地的意思。 

開發商、建築商投資土地的目的是要繁榮社會，多蓋房子、商店 、大樓等。成功的開發商、建商，他們可以把荒地變成城市，把沙漠變成良田，他們才是真正的社會貢獻者。  一般投資人只是利用開發商、建商的功勞把士地價錢給炒上來而已。     

坐擁大片土地卻讓它荒廢著，甚為可惜。有良心的土地投資者應該讓土地活用起來，不要讓大片土地躺在那裡睡覺，沒有產出，只會養蚊虫、老鼠。

 
富爸爸富媽媽說：「做一個開發商、建築商不僅是要有專業技術，你還要有             有社會的良心。一旦你要建設這倜社會，你所蓋出來的建築物，就要對     整體社會負責。」

不論你是蓋房子、大樓、橋樑、道路、水壩、堤防、運河、飛機埸、港口、高速鐵路、高速公路、醫院、體育館、展覽館、音樂廳、博物館、競技場、商場、超市、旅館、市政大樓、政府大樓、軍事設施、垃圾場、焚化爐、墓地、教堂、祠堂、廟宇、工廠、倉庫、、、、這些建築約物都牽連著人民的視覺感觀與福祉、例 如：安全、方便、榮譽，便捷、娛樂、健康、居住、、

上述這些建築物可以改變人們的生活方式，也可改變歷史文化走向，更可以改變地球的生態環境，所以做一個開發商、建築商的責任是很大的。

富爸爸富媽媽說：「做一個開發商、建築商是有歷史與社會責任的。一旦你要從事建設這倜社會，你的生命就應該是屬於這個社會的，你不僅是為自己活著，你也是為這倜社會活著。」

   富爸爸富媽媽說：「開發商、建築商對歷史文物的傳承與創新，負有使命感與責任感，因為你的工藝產品，將會影響到後世千千萬萬代的。」

   偉大的工程，如：中國長城、埃及金字塔、巴黎鐵塔、中國故宮、胡佛水壩、101大樓、蘇伊士運河、京滬高鐵、金山大橋、跨國海底隧道、奧蘭多迪士尼樂園、中國三峽水利工程、上海浦東新區、紐約地鐵火車站、各國的賭城旅館、、、這些都將會影響到後世千千萬萬代的。

我們堅決反對人們炒股價，炒房價、炒土地、炒糧油價、、有聯合壟斷及抬價行為，凡刻意拉升市場行情，擴大貧富差距的人，我們都要給予譴責與唾棄。

    富爸爸富媽媽說：「任何拉大貧富差距的炒作行為都會造成社會的不穩定，不斷地炒作樓市、炒作房價、炒作土地、炒作糧油價，最容易製造社會對立與破壞社會和諧。」

   富爸爸富媽媽說：「我們要對炒作土地、炒作房價的商人給予譴責。我們也要對蓋爛尾樓的開發商 與 偷工減料的建築商、承包商給予譴責與唾棄。」

富爸爸富媽媽說：「土地開發是一個良心事業，它的成敗影響社會很大。土地開發更是一個偉大事業，它的成敗影響社會很大。」

    富爸爸富媽媽說：「有良心的開發商、建築商是社會的支柱。沒有良心的開發商、建商是社會的敗類。」

富爸爸富媽媽說：「坐擁大片土地卻讓它荒廢的人是社會的搗亂份子，他是讓這個社會不退步的禍首。他妄想不勞而獲，他是一個真正的投機分子，而不是一個社會進步的貢獻者。」

富爸爸富媽媽說：「坐擁大片土地卻讓它荒廢幾十年的人是社會的敗類/ 爛伽。」
    富爸爸富媽媽說：「如果你不是要為了貢獻社會，你就不要去投資大片土地，如果你買了大片土地，而卻讓它荒廢在那裡，這是投資人的罪過。」

  富爸爸富媽媽說：「我們要對有良心的開發商、建商給予祟高的敬意。我們也要對坐擁大片土地卻讓它荒廢的人給予譴責。」

  古云：有土斯有財。這個土是要我們好好利用土地的價值去耕種、去生產、去蓋房子，而不是要我們去浪費土地，炒作土地，來做一個暴發戶。

祖先留土地給我們，不是要我們做暴發戶，而是我們好好利用土地的價值來貢獻社會。種菜、種花、種樹、造森林、養牛羊，這些對社會都是有貢獻的。當然蓋房子、蓋大樓對社會也是有貢獻的。

能貢獻社會的地主是好人，不能貢獻社會的地主是壞人。浪費土地，荒廢土地、炒作土地的地主就是社會的敗類。

土地的開發要有所限制，在開發土地的過程中，要適度的保留綠地，保留水源，保留森林、保留陽光雨水、、。在利用土地的過程中，你絕不可以破壞大自然的生態平衡。

       富爸爸富媽媽說：「投資土地的目的就是應該利用土地的價值來貢獻社會。如果你心中沒有想貢獻社會的意願，那你就不要去買土地，以免造成社會資源的浪費。」

      富爸爸富媽媽說：「 投資土地與炒作土地是不同的，希望大家購買賣土地的目的是為了貢獻社會，而不是為了一己之私、貪圖暴利、坐享不勞而獲，變成是社會的一個搗亂份子。」

     富爸爸富媽媽說：「 炒作土地的人是不道德的。浪費土地資源，讓土地荒廢的人是不道德的。 破壞水土保持、破壞環境、破壞生態平衡的人更是壞人中的壞人。」

   富爸爸富媽媽說：「  土地，土地是大家的土地。地球，地球是大家的地球。所以我們要好好的利用土地，也要好好的保護地球。」

       冠軍專欄 作家                         唐冠軍      

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