How to select the good tenant or good landlord. 

    富爸爸富媽媽說：「房客與房東之間，雙方如果能「惜緣 、惜福」，和睦相處 ，彼此體恤，這是最難能可貴的了。」

如果你不幸碰到「惡房客」，房東的損失將會很大

   投資出租型的房子，一定要出租給房客，才能收到房租，而房租則是用來支付銀行Payment 用的。如果碰到一個壞房客收不到房租，房東就會緊張 ( 驚慌 ) 起來， 深怕自己周轉不靈 。( 增加房東財務負擔 ) 若是不幸碰到一個「惡房客」，不要說你收不到房租，有時候你還要上法庭，跟房客死纏 ，這不只是財務上的損失、精神上損失，也會害你以後再也不敢碰房地產投資這檔事，這樣你將來的損失才大呢！

    富爸爸富媽媽說：「一個好房客與一個壞房客，對房東的影響會很大。」

     富爸爸富媽媽說：「一個好房客就像一個好兒子一樣，你會愈看愈喜歡。   一個壞房客就像一個敗家子一樣，你會愈看愈生氣。」

出租的房子，如果碰到下列麻煩事，你該怎麼辦？

1. 房客遲繳房租
2. 房客拒繳房租 
3. 房客給你的支票遭到退票
4. 房客失蹤、失聯
5. 房客擅自做了二房東
6. 房客私自修改房子
7. 房客不同意加租金
8. 房客拒絕搬走
9. 房客提早搬走 ( 租約未到期滿前就搬走 )
10. 房客欠繳水電瓦斯費等
11. 房客製造噪音、髒亂，防礙到附近鄰居
12. 房客從事賣淫、販毒、開賭場
13. 房客私自更換大門鑰匙
14. 房客私自更換牆壁油漆顏色
15. 房客未經屋主同意，卻養寵物
16. 房客私自養成群的鴿子
17. 房客損壞房子設備
18. 房客不合理的扣減房租
19. 房客在房內自殺或病死
20. 房客偷偷搬走了 ，卻留下一堆私人衣物、家具
21. 房客惡意破壞門窗玻璃
22. 房客不慎跌倒受傷
23. 房客因欠債 , 被討債人噴油漆 、搗毀房子
24. 房客不慎引起火災 、瓦斯中毒等且出人命
25. 房客生病反控屋子環境不乾淨
26. 房客不遵守法令，讓屋主接到政府的罰單、、。

或者 , 你的房子是分租出去的 , 碰到下列情形怎麼辦？

27. 分租的房客 ，偷走主人財物
28. 分租的房客 ，有惡習 、抽煙酗酒
29. 分租的房客 ，有惡疾傳染病
30. 分租的房客 ，愛帶一群朋友回家
31. 分租的房客 ，是夜貓子
32. 分租的房客 ，有潔癖
33. 分租的房客 ，愛打麻將
34. 分租的房客 ，音響聲音很大
35. 分租的房客 ，喜歡在廚房煮東西吃
36. 分租的房客 ，與你的配偶發生了戀情
37. 其它

以上種種情形，都不是房東想要看到的，如果你不幸碰到了「壞房客」你該怎麼辦？

1. 自認倒霉 ，花錢消災
2. 據理力爭 ，趕走房客
3. 委託律師 ，依法處理
4. 賣掉房子 ，不再做房東
5. 跟房客打架，兩敗俱傷
6. 情願空屋，也不租給任何人、、。

如何分辨「好房客」與「壞房客」？

    房客在租房前 , 都要填一份租房申請表 ，在審查租房申請表上的每一項資料就非常重要，首先要看申請書上有沒有漏填 。 第二 、 看填的資料是否正確  ( 是否有編造 、假造。 )   第三、 要核對證明文件 ( 如﹕I D , 駕照 、社安卡、工作卡 、薪水單、報稅單、健保卡 、保險單等 。)  第四、 要親自面對面 Interview 面談。    第五、   探訪房客的前任房東及鄰居。    第六，  房客的信用調查。   第七、   房客的財力調查。    第八、 房客的犯罪調查。     第九 、房客的職業、工作調查。    第十、  房客的親戚、朋友調查。     第十一、  房客的健康調查。    第十二 、   房客的生活習慣調查。    第十三、  房客的宗教信仰調查。    第十四、 房客的搬家次數調查。      第十五、 其它調查事項。

  「知人知面不知心」在選擇房客時，僅看表面衣著談吐職業 ，是很難分辨「好房客」與「壞房客」的 ，所以在選擇房客時，還是要看調查報告，才能分辨清楚。

   上述的報告，你可以委託徵信社去做，事前花些小錢做好預防工作，總要比事後 ( 碰到壞房客 ) 花大錢請律師來的好些。

    富爸爸富媽媽說：「在選擇房客時要慎重小心，但也不能因種種原因去歧視房客。」

   富爸爸富媽媽說：「法律禁止房東在挑選房客時歧視房客，所以房東在挑選房客時要特別小心，以免觸法。」

    僅僅按時付房租的不一定是好房客，有時按時付房租的房客，他也會在你屋子內做些壞事 ( 做些違法的事 ，如：販毒、賣淫、種大麻。) 你還不知道呢？ (更有甚者 ，房東有時會因房客犯罪被牽連 ，連帶吃上官司 ） 所以在選擇房客時，還要注意到房客的生活習慣及犯罪記錄才好。

     有惡習、有暴力傾向 ，有故意破壞設備 、破壞房子記錄的房客 或信用不好，工作不穩， 收入低 ，負債壘壘，或家庭成員複雜，有欺詐、偷竊 、吸毒、賭博、性犯罪等的人，最好不要租房子給他們，以免「自找麻煩」，「自找苦吃」後患無窮。

  富爸爸富媽媽說：「碰到遲交房租的房客還不算太倒霉，碰到惡性賴帳，蓄意破壞房子，故意製造事端的壞房客，你就倒大霉了。」

法官判案，以雙方合約書為準

    如果不幸碰到「壞房客」雙方要鬧上法庭打官司時 ，法官判案的依據是跟據雙方簽定的租約來做判定的 ，所以定訂租約的內容就非常重要。有些租約只有二、三張紙 ，內容過於簡單，有些租約有幾十張紙，內容過於繁複。至於那一種合約 ( 條款 ) 適合你，你最好去請教專家或律師。 千萬別為了省小錢貪便宜，隨便到文具店買一份現成的合約書， 隨便填寫，等到以後發現租約出了問題，吃了悶虧 ，不過那時就太晚了。

租約一經簽字，房東與房客皆須遵守約束 

    一般「住宅租約」與「店鋪、倉庫、廠房 、土地等租約」在內容上雖是大同小異，但是還有許多地方不同，所以在填寫租約時，一定要填對正確的租約表格 ，才不至於出差錯。不論是「口頭合約」或「書面合約」只要符合契約要件即可 ( 有效 ) 成立。無論口頭或書面訂立契約時， 由於 ( 租賃 ) 雙方的意思一經達成約定 (雙方承認 ) 合約立即產生效力， 對彼此產生約束力量。在簽約時，要慎重小心 ， 必須注意到租約內容是否符合租賃雙方所需，否則租約一經簽字生效，房東與房客皆須同受租約 ( 權利或義務 ) 的約束。 

     租賃合約是法律契約的一種，所以簽約的雙方，必須要是具有行為能力的成年人。如果為「非行為能力的人」 其租賃合約應得父母 ，法定代理人或監護人同意。

小心有人冒充屋主， 騙你的錢

簽約時應了解房東是否為這幢房屋之所有權人。 

小心有人冒充屋主跟你簽假約，騙你的訂金、保證金。房客不妨要求房東提出所有權狀或地產繳稅單來證明。若房東並不是房屋的所有權人，則應要求其提出原屋主的授權證明 ( 文件正本需經公證 ) ，同時要求房東提出其身分證明，以免房客上當被騙。

    在簽訂租約時，要本著「先小人，後君子」的做法，先把話說在前面講清楚，把雙方當事人的權利義務及罰則，規定的清清楚楚 ( 白紙上寫上黑字 )  以避免以後雙方各執一詞 ，引起不必要的爭執。

趕走「壞房客」，要借用專家的智慧 

     富爸爸富媽媽說：「趕走壞房客， 要有智慧 ，不要盲目行事，動粗漫罵。趕走壞房客，要借用公權力及專家的智慧。」

   萬一碰到了壞房客要趕走他，不是一件容易的事，房東對房客太客氣太仁慈，房客他就不在乎你。若是對房客太兇狠太嚴苛，你又怕激怒房客，怕他會積怨反彈，拿你的房子出氣，損壞 ( 搗毀 ) 設備 ，破壞房子。所以如何處理「壞房客」，如何趕走「壞房客」就成為房東最頭痛的事了。

趕走「壞房客」要動腦筋， 不要動粗 ，雙方不要因此傷了和氣 。萬一碰到「壞房客」時 ，趕快找專家或律師來處理。 「愈早處理損失愈小 ，處理愈晚損失愈大。」

蓄意吃定房東的壞房客， 如果房東不及時處理， 趕走壞房客， 則問題會愈來愈嚴重，形成尾大不掉，最後房東將遭受重大精神上與財產上的損失。

   如果真的要趕走「壞房客」房東最好請出第三者來出面處理 ，如：律師 、警察、 議員、里長、管理公司等 。

     富爸爸富媽媽說：「房東與房客之間，要避免任何正面衝突，以避免身體傷害 以及更嚴重的財產損失。」

   房東平時要有「花錢消災」的心理準備，事前買妥各項房屋保險 ( 意外保險 ，責任保險  ) 也要有「收不到房租」的心理準備 ，也要有趕走「壞房客」的應對措施 。

   總之這些都算是投資房地產的費用或風險之一，都該算入投資總成本之內。這樣當你碰到「壞房客」時 ，也不會大驚小怪 ，直呼倒霉了。

     富爸爸富媽媽說：「事前的防範 ，要比事後的補救來得重要多了。」

     富爸爸富媽媽說：「事前買妥各項房屋保險，包括責任保險 、意外保險、災害保險、天災保險、產權保險最為重要。」

 
  常見的房屋租約內容包括如下 ﹕

1.出租的標地物，即房子座落地址   2.  簽約雙方， 房客、房東、屋主、地主的名字、 電話 及連絡方式  3.  租約期限 ：租約終止日期    4. 續約條件   5. 多少租金    6. 租金付款方式   7. 付款日期 及寬限期  8. 保證金 ( 押金 ) 多少    9. 逾期付租金的罰則   10. 停車位之規定   11. 水電瓦斯 , TV Cable , 電腦電話線 , 垃圾桶 , 花園整理割草洒水及維修等費用誰來負擔 ( 付錢 ) ？   12.  居家環境維護條款     13.  防止噪音條款   14.  飼養寵物條款   15. 集合式住宅 ，公寓大樓共同遵守的管理法則與限制   16. 房客未經房東同意，不可擅自更換門鎖，更換油漆 或 修理 、加建、 改建 、隔間等    17.室內居住人數不可擅自增加 ，房客未經房東同意，不可擅自轉租做了二房東， 而且現居住的人要與原簽約的人相符合   18.  臨時來訪親友，短期居住的規定  19. 室內室外設備 、維修、修理、更換 、責任歸屬條款    20.  馬路邊停車及洗車規定    21. 屋主或房東代表 ，在何種狀況下，才可有權進入屋內( 在非緊急情況下 )     22   屋主或房東代表 進入屋內 , 必須24小時前通知房客 ( 但緊急情況下除外 )     23.  豎立廣告及招牌之規定     24.房客私人財產及意外保險費，要由房客自行負責   25.  房客保證其所填寫的申請書資料完全正確，並且授權房東有權去做適當的查證    26.  如果多人合租一屋，其中任何一人都有完全 ( 承擔 ) 屨行合約的責任 ，不可因為有某人搬出 ，其他人就可免除租約的責任與義務   27.  房東保證維護房子，保持在可適合人居住的環境 ( 狀況 ) 之下 ，如：屋內不得有老鼠、跳蚤、蟑螂等    28.   因房客疏忽，造成房東或鄰居財產或房租之損失 條款     29.   房東或屋主之法律代理人是誰   30.  房客不可利用租屋場所 ，做不法行為 ，如：賭場、按摩院    31.  室內不可存放易燃品 、爆炸品、毒品等危險物品    32.  未經房東同意，住屋不可擅自改為營業場所     33. 租約期滿，房客 搬出房子， 打掃乾淨，恢復住屋原狀條款      34 .  一方破壞合約， 律師及法院費用之分擔為何？   35. 房地產稅，社區管理費等由誰支付？    36.  租約的終止條款     37. 違約之效果及罰則    38.  房屋之使用方式    39.  管轄法院     40. 其它條款‧‧。

  選擇房客的 技巧 及 經驗談 
 
     在選擇房客時 , 1. 不要讓房客選房東，而是要房東挑房客，所以租金要壓低些 ( 比市價稍低些 ) 出租廣告要登多、登大。      2.  絕不租給猴急的房客，馬上想搬進來的房客，多少有些問題存在。    3. 絕不租給信用不好的房客，也就是記錄不良的房客。    4.  絕不租給抱著大捆現金來租的房客，因為你不清楚他是做什麼的？  5. 絕不租給代朋友來租房子的人 或 代朋友來簽租約的人。   6.  絕不租給常常換工作，收入不穩定的人。    7. 絕不租給成份複雜，看起來兇巴巴，行為粗魯的人。   8. 絕不租給卡債族、月光族 、草莓族等 。  9. 絕不因房子空了一段時間，心裡著急， 就放棄選房客的原則，隨便讓房客住進來。   10.  如果房子造型與設計有許多台階樓梯 ，不宜出租給老人家住，以避免老人家滑溜、跌倒、受傷送醫。      11. 雅房出租，避免出租給妙齡女子、 情色女子，以免遭來桃色 (官司) 糾紛     12. 在選擇房客時，不可有種族歧視，性別歧視，年齡歧視，宗教歧視，以免吃上官司。

富爸爸富媽媽說：「花錢請專家來代勞最聰明，能做個甩手房東最智慧。」

   富爸爸富媽媽說：「專業的事，還是要委託專家來代你處理，才最為妥當，沒有麻煩。」

  「專業的事」還是要委託專家來處理才好 , 諸如 ﹔登廣告、找房客、選房客、跟房客打交道、調查房客、檢查記錄、簽約、收訂金、檢查房子、交屋、修理房子 、整理房子、收房租 、支票存銀行、做帳繳稅、處理房客抱怨的事、趕房客、 打官司 及處理突發事件、緊急事件等。上述這些費時費力費心 「吃力又煩心」的事最好能交給 ( 專業全職 ) 房地產管理公司來處理才好。屋主或房東只需花個 10 % 的費用，把房子的事全權交給管理公司處理就好 。 管理房子的事，不一定要房東親自處理，能做個輕輕鬆鬆的「甩手房東」或「數鈔票的房東」才為上上策！

   富爸爸富媽媽說：「把房子交給專業管理公司來管理，它的好處多多，它的效果勝過 由房東自己來管理。」

   富爸爸富媽媽說：「能把房子交給專業管理公司來管理，才能省下許多麻煩。能做個輕輕鬆鬆的「甩手房東」或「數鈔票的房東」才為上上策。」

   房地產公司的經紀人，良莠不齊，如何選擇信譽良好，服務熱忱的人來替你勞心勞力，這是最重要的課題。小心不好的仲介經紀人 ，他們會聯合外人一起騙你的錢。

   富爸爸富媽媽說：「房東選對地產管理公司，選對擇經紀人 ，這要比選對房客還重的多。」

房客如何選擇好房東？

      房東提供一個可居住的場所給房客居住，以換取適當的金錢報酬 ，這就是所謂的「租金收入」。既然房東有收到租金，所以房東必須要提供一個設備齊全，且舒適安全 ，安靜方便的場所給房客使用。 至於如何區別「好房東」與「壞房東」 , 我們可以從下面幾個小地方來看 。

  1. 好房東 一定是先把房子整理好 (重新裝修，保養如新 ) 才拿來出租的。      2.  好房東一定是捨得花錢修理房子的人。    3.  好房東絕不是一個會斤斤計較的人。     4. 好房東的房租一定是有彈性的。    5.  好房東訂的租約條款，一定對雙方公平有利，絕不會是一面倒 僅對房東有利 。   6. 好房東一定是尊重房客，不會未經房客淮許，私闖房客房間。   7. 當房客告訴房東設備壞了，好房東會立即派人來修理。     8. 好房東會容許房客暫時遲繳幾天房租，不會硬是苦苦相逼 。    9. 好房東會按時來電話關心房客，並解決問題。     10.  好房東會定期來整理花園、泳池。      11. 好房東過年過節還會送禮物給房客。     12. 好房東會教房客理財，還會鼓勵房客存錢買房子。    13. 好房東很少調漲房租。     14. 如果房客生病失業 ，好房東還會過來主動提供協助 。   15. 好房東對待房客，就好像對待好朋友、長輩一樣。     16.  好房東一定是脾氣很好，可以溝通，可以商量的人。   16. 好房東絕不會是色情狂，會去性騷擾房客。     17. 好房東是不會故意少報房租收入，以逃避稅捐的人。

    出租的房子一定要安全第一 。各項設備一定要有安全標準，以避免發生意外 ，如：滑倒 、火災 、瓦斯中毒 、偷竊 ‧‧。所以說好房東一定不會讓房客受傷的 包括身體傷害 或 財務損失 。

房東房客「惜緣 ，惜福」和睦相處，最為可貴

    人與人接觸相識，都是一種緣份與一種機會，不論房客也好，房東也好，都要彼此尊重、體諒，不要惡言相向，雙方本著誠意，善待對方，互相幫助，互相照顧，做到各自的權利與義務才好 。

     如果你有幸碰上一個「好房客或好房東 你要懂得「惜緣，惜福」。有時候房客與房東之間有可能會成為好朋友 ，有可能會成為事業夥伴，也有可能會成為良師益友、情侶、夫妻、親家、、、所以房客與房東之間 ，雙方能「惜緣 ，惜福」，和睦相處，這是最為可貴的了。

  富爸爸富媽媽說：「人與人之間，能夠做到彼此相愛，和睦同居，這是人類最大的幸福。」

    選擇好房東，不如去選擇好的投資理財老師 ，好的老師會教你由「房客變房東」不好的老師會害你由「房東變房客」，所以說，選擇好的理財老師要比選擇好房東更重要。

   富爸爸富媽媽說：「房客不可以打算一輩子做房客。 房客應該向房東學習如何投資理財。房客不可羨慕或妒嫉房東有錢，房客應該向房東學習如何處理金錢的智慧。」

                 冠軍專欄作家              唐冠軍   

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