54.「沒有警惕 、負債過高 、炒樓 與 貪心過度」是房地產投資失敗的主要原因

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"Without vigilance, excessive debts, excessive speculation and greed, " is the reason that causes the real estate investment failure.


      富爸爸富媽媽說:「凡事要做到平衡,且要有節制 ,不貪、不賭、不色、不亂搞,這樣你才能保護住你的財富 。」


   在各行各業中都不乏成功人士。成功自然有其成功的理由,諸如:勤奮、進取、積極、努力。 而那些曾經成功過,但從成功高峰墜落的人,其墜落 ( 失敗 ) 的主要原因為「貪得無厭 、不知節制」Have insatiable greed, don't know the forbearance。

((  故事一 : 炒樓師傅  ))   凰先生年輕時從內地逃到了香港,在中餐館做學徒,從打雜做起,他花了三年時間才做到一等大廚。他學會了中餐廚藝之後,又轉入酒店學習做西餐,由於勤奮努力,很快地從領班升到了經理,同時每天去夜校學習英文與酒店管理,使他具備智識豐富,具有酒店經營的能力。 之後不久他就獨立創業開辦了一家小酒店。

  由於經營小酒店,非常辛苦,僅能賺到一點點小錢,於是他決定轉換跑道,開始經營香港房地產買賣 。凰先生不久成立了明珠集團,進軍搶奪香港房地產市場的大餅。由於他眼光獨到,每次出手均獲勝利,他炒的樓均能「低價買入,高價賣出」 令人稱奇,被人封為「地產魔術師」「地產炒手」等封號。對凰先生來說「炒樓比炒菜還容易」 因此有人又稱他為「炒樓師傅」。

   在1989年, 凰先生與朋友以5500萬港元買下麗都酒店,僅隔一周就以6500萬售出,短短幾天讓他賺到200多萬元紅利。其後他不斷地炒樓「低買高賣」累積了許多的財富。「快 、準 、狠 」成為他炒樓賺錢的密訣。

     凰先生出手大方敢拚敢買,而且他有能力找到買家,找到「大款」。他屢創出地產高價位的神奇,像轟動當時香港的「福群道六號」、「天比高」、「創世紀」等 ,都是他的傑做。

   1998年亞洲金融風暴開始襲擊香港時,香港地產因此萎縮走下坡,許多地產界巨子,紛紛中劍落馬,賠了很多錢。

    凰先生這時突然改行,抽出房地產的資金轉向投資於國際網路資訊產業。凰先生成立了「三九明珠」資訊科技公司,並且也成功收購了「捷達訊」、「香港數據電傳」公司,同時他更把投資擴展到北朝鮮電訊業等。

    由於凰先生網際資訊產業擴充太快,投資金額又非常龐大,他的周轉資金逐漸吃緊,投資獲利又不如預期,至使他債台高築 ,積欠了約19億債務。凰先生在銀行債務催討下,只得被迫出售「明珠海景」「明珠花園」等酒店地產拿來還債。他這次在資訊產業投資上 ,賠了二億七千萬元。

   凰先生在酒店投資上賺到了錢,卻在高科技資訊產業上賠了錢,此實乃「賺錢不容易,隔行如隔山 」。

   你要選擇你熟悉的行業,按照你的專業技能和財力去投資,且要量力而為,在你找到財路之後,你就別輕易改變它。

你適合那一個行業,你就從事那一個行業,世界上並不是樣樣事情都是你可以去做的。你不熟悉的事情,你不精通的行業,就不要去碰它。

       富爸爸富媽媽說:「房地產投資是一條容易成功的財路,你不要輕言放棄它 ,更不要做了房地產這個行業中的逃兵。」

 富爸爸富媽媽說:「「從事一個你不懂的行業 ,你必須認真學習,否則你賠錢的機會是很大的。」


      富爸爸富媽媽說:「如果你已經 ( 熟悉 ) 走順了一個行業,已經穩住了某種賺錢的方法,你就不要輕易去改行,有些時候輕率的改行,其所承擔的風險是很大的。」

  富爸爸富媽媽說:「從事一項你不懂的工作很困難,投資一個你不懂的行業則有如酒醉駕車,危險的很。」
 
     富爸爸富媽媽說:「投資一個你不懂的行業, 除非你肯虛心學習 ,不恥下問 ,否則你失敗的機會是很大的。

  ((  故事二  : 豪宅大王 ))     有「地產大亨」「豪宅大王」之稱的琴先生年輕時從廣州偷渡到香港,白天跟師傅學房子裝修,晚上在夜校學習室內計設計。經過一段艱苦奮鬥的日子,他積累了一些經驗與知識,自立門戶成立了自己的裝修公司。琴先生搭上中國改革開放的順風車,在廣州設立了金屬製品加工廠,員工數百人,每年營業額上億元。

   琴先生成功經營工廠賺了很多錢成了實業家。之後他在香港置產,從荃灣開始炒賣小型住宅,之後炒賣中大型住宅均獲得暴利賺到不少銀子。

   琴先生食髓知味胃口愈來愈大 ,他把目標轉向投資高級豪宅,諸 如 :康樂園、錦繡花園、帝景園、曉峰閣、陽明山莊都曾是琴先生的產業,他聲稱他在最高峰期 ,曾經擁有三百多間豪宅,身家逾五十億港元。

琴先生在大陸開設的工廠賺到了錢,轉而投資房地產也賺到了錢,就這樣「錢賺錢 、錢滾錢、錢生錢」使他財產爆增。 他在吃到甜頭後, 就繼續不斷買進豪宅 ,不曾停止下來。  

早期 琴先生購屋都是用現金買從不向銀行借錢, 以後房子愈買愈多,資金開始出現短缺他就開始向銀行貸款,終於愈借愈多,愈欠愈多,最後慘遭套牢。不幸的是碰到98年金融風暴,使他財產價值縮水一半,最後損失了約20億港元。

   琴先生炒賣房子一向順手。但因為他「貪勝不認輸」的賭徒個性,使得他在金融風暴時期慘遭套牢,周轉金發生困難,加上官司纏訟,最後只有忍痛割讓部份豪宅 ,「賠錢價賣出」以求現金周轉, 這樣一來使他損失慘重。

   琴先生說「房地產賺得快 ,賠的也快。」 琴先生在損失20億元以後,使他有了反醒,他決定 以後不再碰觸房地產投資了。他回到廣州 好好地去經營他來原本熟習的金屬工廠去了。

  如果你經營的公司 / 工廠有賺到大錢,那是你的要財源。房地產投資反而變得是你的副財源。  反之,如果你經營的公司 / 工廠沒有賺到錢那是你的副財源,房地產投資就變得是你的主要財源。 我們一定要能分辨出什麼是我們的主要財源?什麼是我們的副財業?不要本末倒置,互相顛倒了,以至於最終走向失敗。   

   富爸爸富媽媽說:「不要把主要財源業與副財源業互相顛倒了,如果你把它弄顛倒了,你會得不償失、因小失大的。」

   富爸爸富媽媽說:「投資房地產是好事一件,但不能超過你的能力,不能超過你的專業,向銀行借錢也要有上限,絕不可超出你的償債能力。」

   富爸爸富媽媽說:「長期投資房地產風險很低 ,但我指的是真正長期的投資,切勿做短期盲目的投資 ,因為炒房的風險很高,且容易讓你陷入財務周轉不靈的窘境。」

    富爸爸富媽媽說:「炒房價與炒股票一樣風險極高,唯有房地產的長期投資 ,才能降低你的投資風險。」

    富爸爸富媽媽說:「房地產的投資首重房地產的位置Location,唯有房地產的Location選對了,這樣才能降低你的投資風險。」

 ((  故事三 :  地產祌童  ))     洛先生十七歲時在滿通地產公司做學徒,後來轉到置業地產公司做經紀人 。當時他借著工作機會認識了許多有錢的富豪 ,1988年他在多位富豪協助下,成立了皇爵集團公司,從事建築材料買與地產買賣。

   1991年 洛先生以一億四千萬買到尖沙嘴「重慶商場」。商場在經過重新裝璜整修之後, 1993年以六億八千萬售出,讓他兩年內賺了四億四千萬,此役令他一炮走紅,名利雙收。此後,他陸續買到保柏中心土地、油麻地及中僑百貨大廈等, 賺到了數億元。

洛先生在房地產業叱吒風雨,無往不利,賺了不少錢 ,成為香港打工仔隊伍中的英雄人物,人們封他為「地產祌童」。

不過好景不長,1994年起,洛先生開始轉戰股市炒起了股票,買入東方紅 、南北行 、匯豊等股票 。在1997年金融風暴時賠掉了三億七百萬 ,至此他每況愈下 負債累累 ,  債台高築 。 債主日日上門追討,終於他承受不了逼債壓力,最後在私人遊艇上燒炭自殺身亡。

洛先生喜歡結交富豪生活奢侈 ,有人形容他是「世界仔」「暴發戶」。他的感情生活則多彩多姿 ,經常與女明星拍拖徘聞不斷。

「沒有警惕 / 警覺 、負債過高 、炒樓 與 貪心過度」是房地產投資失敗的主要原因

富爸爸富媽媽說:「股票、期貨、房地產都有漲勢與跌勢,洞察世界經濟、政治與科技的走向,就是絕對重要的事。如果看錯了經濟走勢,就容易造成投資損失。」

富爸爸富媽媽說:「不可過份舉債,也不可用借來的錢去炒股、炒房、炒樓、炒土地、炒面子。」


   富爸爸富媽媽說:「炒賣股票失敗的實例太多了 ,勸君不要炒股票、玩股票,否則你的損失會很慘的。」

    富爸爸富媽媽說:「吃喝玩樂 、奢侈浪費 、不知節制、違法亂紀、債台高築 、接近女色 ,這些都有可能使你身陷囹圄、身敗名裂、家毀人亡、得不償失。」

   富爸爸富媽媽說:「賺到錢也要能守得往錢 ,不要貪心過度 ,也不要奢侈浪費 ,更不要去賭博、玩股票、玩女色。」

   有道是「要戒慎恐懼 ,如屨薄冰。」「人在高峰中, 順境中就容易放縱情慾」  , 失去對事物的洞察力、敏感力,失去了警戒心 ,產生錯誤與偏差的行為 ,最後被你自己愚昧的行為所擊倒 。

    富爸爸富媽媽說:「安逸享受 、奢侈浪費,就是我們由盛而衰的開始。輕敵、放蕩 、沒有警戒心,就是我們由強而弱,被人擊敗的原因。」

很多人一輩子找不到發財的方法,但也有佷多人在找到了發財的方法之後,又輕易地把它放棄了 ,這些都是很可惜的事。

有一些富豪發了財以後 ,不知節制,奢侈浪費,敗光家產。
有一些富豪發財以後,貪得無厭,想賺得更多,結果搞到周轉不靈,負債累累 ,最終變得一無所有。

   富爸爸富媽媽說:「凡事要做到平衡,且要有節制 ,不貪、不賭、不色、不亂搞,這樣你才能保護住你的財富 。」

   富爸爸富媽媽說:「如果你忘記歷史教訓 ,歷史還是會回來的。如果貪婪、沒有戒心,你的勝利很快會消失的。」

  富爸爸富媽媽說:「要不恥下問 ,虛心學習 。從別人的失敗中得到教訓勝過從自己的失敗中得到教訓。」

   有道是「財富是追求不完的。」  在我們追求財富的同時,要有節制,切不可盲目追求過多的財富。不懂財富真諦的人,會被財富害死的。

      富爸爸富媽媽說:「不懂財富真諦的人,會盲目地追求財富,一旦你無止境的貪婪,最終你就會被財富害死的。」

      富爸爸富媽媽說:「財富是無止境的。有些大富豪 賺了那麼多的錢 ,反而還還想賺的更多,一旦你無止境的貪婪,那不是在造福,那是在做孽。」

      富爸爸富媽媽說:「財富是追求不完的。如果你不知節制,你就會被財富淹死,死在自己的貪婪中。」
    富爸爸富媽媽說:「擁有太多的財富會令人智昏,讓大富豪由盛而衰的原因,就是他得意忘形,缺少警惕 或警覺心之故。」

    富爸爸富媽媽說:「取之於社會,用之於社會是理所當然的。  如果大富豪已經 賺到了很多的錢 ,他就該學會做公益 、行善事,回饋社會。」


     富爸爸富媽媽說:「忘掉自己具有社會責任的大富豪,最後他會毀在他自己的失算中,或 死在自己的貪婪中,被巨大的負債壓死。」


     冠軍專欄                唐冠軍      


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