美國加州 1968年來房子的投資回報率有24倍，而 股市 Dow Jones的投資回報率只有13倍。
富爸爸富媽媽說：「投資要選對投資的標的物，投資的標的物要有耐力、持續力、成長力和爆發力，這樣的投資才能致勝獲利。」
富爸爸富媽媽說：「如果你把財務槓桿的好處與稅務優惠的好處統統加在一起，買房子的投資報酬率將要比買股票高出十倍以上。」
2007年英國「人馬對抗的馬拉松賽」其最終結果是 人贏過了馬
兩腳的人和四足的馬參加全長35.4公里的比賽，獲勝的竟然是人，而且有兩個人獲勝。英國小鎮蘭爾提德泉2007年6月舉行「人馬對抗馬拉松賽」，德國選手霍金格勇奪冠軍，領先最快的馬匹11分鐘。這是這項比賽舉辦28年來，第二次人快過馬，贏得亞軍的英國選手也比馬快10分鐘抵達終點。
「人馬對抗馬拉松」今年共吸引了250人和45匹馬參加，全長35.4公里的賽程穿越沼澤、高山等不同地形。德國代表霍金格以2小時20分跑完，捧走三千英鎊（約5907美元）獎金，他是繼2004年倫敦選手羅柏之後，第二位「技壓群馬」的優勝者。主辦單位表示，由於天氣炎熱，馬兒表現大受影響。
眾所周知， 在4000呎以上的賽跑比賽中，剛開始的速度並不是決勝的關鍵，而以後的持續力及最後的衝刺才是致勝的關鍵。尤其是長距離的馬拉松比賽更是如此。
富爸爸富媽媽說：「人與馬的馬拉松比賽，比的不是速度，比的是耐力與持續力。龜兔賽跑，比的不是速度，比的是誰不偷懶。」
富爸爸富媽媽說：「龜兔賽跑，剛開始的時候，兔子跑的又快又遠，後來因為兔子的輕敵及偷懶，所以被烏龜趕上了。」
加州的房價跟股票市場的競爭，也像長距離的馬拉松比賽一樣，有的時候是房價嬴，有的時候是股票嬴。它們之間是在比：「耐力、風險、持續力、成長力、爆發力」 「 安全性、隱定牲、變化性」與「稅務優惠。」
請看1968年來，房價與股價的資料分析。
年份 房屋市價 增減值 增減% Dow Jones 增減% 30年房貸利息1947 ------- 177 --------
1957 11,880.00 446 4.91
1968 23,210.00 ------- 935 7.26
1969 24,230.00 1,020.00 4.21% 785 - 19.1% 8.59
1970 24,640.00 410.00 1.66% 904 15.1% 8.29
1971 26,880.00 2,240.00 8.33% 940 4.0 6.47
1972 28,810.00 1,930.00 6.70% 1020 8.5 6.56
1973 31,460.00 2,650.00 8.42% 846 - 20.1 % 8.89
1974 34,610.00 3,150.00 9.10% 768 10.1 9.72
1975 41,600.00 6,990.00 16.80% 999 30.0 9.10
1976 48,630.00 7,030.00 14.46% 919 - 8.7 7.32
1977 62,290.00 13,660.0 21.93% 757 - 21.4 8.75
1978 70,890.00 8,600.00 12.13% 862 14.7 9.49
1979 84,150.00 13,260.0 15.76% 785 9.8 10.28
1980 99,550.00 15,400.0 15.47% 850 8.3 % 12.27
1981 107,710.0 8,160.00 7.58% 822 - 3.4 15.45
1982 111,800.0 4,090.00 3.66% 1130 37.4 13.76
1983 114,370.0 2,570.00 2.25% 1164 3.0 12.18
1984 114,260.0 -110.00 -0.10% 1211 4.0 13.41
1985 119,860.0 5,600.00 4.67% 1818 50.0 11.79
1986 133,640.0 13,780.0 10.31% 2304 26.7 8.78
1987 142,060.0 8,420.00 5.93% 1988 - 15.9 9.59
1988 168,200.0 26,140.0 15.54% 2293 15.3 9.96
1989 196,120.0 27,920.0 14.24% 2707 18.0 9.45
1990 193,770.00 - 2,350.0 -1.21% 2913 7.6 % 9.61
1991 200,660.00 6,890.00 3.43% 3235 11.0 9.14
1992 197,030.00 -3,630.0 -1.84% 3435 6.2 8.67
1993 188,240.00 - 8,790.0 -4.67% 3636 5.8 7.86
1994 185,101.00 - 3,139.0 -1.70% 4158 14.3 8.37
1995 178,160.00 - 6,941.0 -3.90% 5587 34.4 7.88
1996 177,270.00 - 890.00 -0.50% 6583 17.8 7.71
1997 186,490.00 9,220.00 4.94% 7908 20.1 7.61
1998 200,100.00 13,610.0 6.80% 9786 23.7 6.58
1999 217,510.00 17,410.0 8.00% 10921 11.6 6.87
2000 241,350.00 23,840.0 9.88% 9878 - 10.5 % 6.94
2001 252,360.00 11,000.0 4.36% 10021 1.4 6.49
2002 316,130.00 63,780.0 20.18% 7992 - 25.4% 6.43
2003 371,520.00 55,390.0 14.91% 10435 30.6 5.65
2004 450,990.00 79,470.0 17.62% 10503 0.6 5.15
2005 548,200.00 97,210.0 17.73% 11100 5.7 5.73
2006 593,000.00 44,800. 8.10% 12463 12.2% 5.65
2007 565,000.00 -28,000. -4.70% 13365 7.23% 5.50
2008 478,000.00 -87,000. -15.39% 8515 -36.3% 4.85
2009 453,000.00 -25,000. -5.23% 10428 22.4% 4.75
2010 432,000.00 -21,000. -4.63% 11500 10.2% 4.65
註：2006年至2010年受到全世界金融風暴及美國失業率偏高的影響，造成美國房地產價格不理性的大跌，因為Short Sale與銀行屋充斥市場，因此拉低了正常房價，這40年來，可以說是美國房價最黑暗的五年。如果不計算這五年，美國房地產的升值是很穩定、佷可靠的。
( 作者預估 ： 2013年，南加州中價位 房價為53萬 。 2017年，中價位 房價為82萬 。 )
股市與房市有交替輪漲的現象，即「股市漲房市跌，房市漲股市跌。」
Dow Jones 指數，在1968年至1981年，幾乎沒有增長。
Dow Jones 指數，在1981年至1986年，增長有三倍。
Dow Jones 指數，在1988年至1999年，增長有五倍。
Dow Jones 指數，在1999年至2004年，幾乎沒有增長。
Dow Jones 指數，在2005年至2010年，增長只有10%。
加州房價在1968年至1981年，增長有4.6倍。
加州房價在1981年至1989年，增長有1.8倍。
加州房價在1990年至1997年，幾乎沒有增長。
加州房價在1997年至2005年，增長有三倍。
加州房價在金融風暴期間，從2007年至2010年，下降約28%。
總結 ﹕1968年至1981年要擁有房子，1981年至1999年要擁有股票。
1999年至2005年要擁有房子。2005年至2007年要擁有股票。
2008年至2011年要擁有貴金屬，如：黃金、白銀
2006年至2010年由於碰到全球金融風暴與全球景氣衰退所影響，全球房市與股市表現都不好。(註：2006年至2010年，只有中國大陸房市表現的特別好。)
預估：相信在2010年至2012年期間，能買到美國房子的的人，在往後六年內，一定會有很高的獲利率。
如果說房價與股價從1968年起在做馬拉松的賽跑 ，至2006年止，房價上漲24倍與股價上漲12倍。本人預測從2016年房價要比2011年房價，再高出40%至60%。
如果買房子可以向銀行借錢，貸款到 90% ，那麼買主就有十倍的財務槓桿可利用，而買股票則不行，買股票最多只有二倍財務槓桿可利用。
買房子的另一個好處是可以抵稅、緩稅、部份 利潤可免稅 、或有出租收入，而買股票則不行。這樣說來買房子就有十倍以上的財務槓桿可利用，而股票則沒有那麼多。總的說來，如果你抱有1968年的房子一幢直到2005年止，你的投資報酬率將為120倍 ( 24 x 5倍= 120倍 ) ，而股票只有12倍。
富爸爸富媽媽說：「買房子做投資，你就會有十倍的財務桿槓可以利用，然而投資股票則沒有那麼多。」
富爸爸富媽媽說：「如果你把財務槓桿的好處與稅務優惠的好處統統加再一起，買房子的投資報酬率將要比買股票高出十倍以上。」
出租的房子，如果其CAP是7%，那就是說，只要14.3年，你就可賺回一幢房子。換句話說，14.3年以後，你的成本就全部收回來了。
一般說來，「大都會區」的房價其上漲的速度是超過通貨膨漲的。由於人口愈來愈多，但可以蓋房子的土地則愈來愈少，所以房價才會大幅上漲。再加上低利息因素及貨幣貶值，所以房價才能愈漲愈高。
富爸爸富媽媽說：「大都會地區，因為人口快速增加，再加上可利用的空地在減少，所以房價才會繼續上漲。」
一個公司的股價反應一個公司的價值，一個公司的價值反應一個公司的盈利大小上。公司的股價是由公司的盈利來決定的。股價高低與人口沒有直接關係。股價不會因人口的增加而變高，但都會區的房價則會因人口的增加而變高，這就是房價優於股價的地方。
好地段的房價一定會上升，其增值潛力大，成長隱定，所以它的投資報酬率是可觀的，是有把握的。投資好地段的房子，其投資風險幾乎等於是零。而投資個別的股票，其所承擔的風險幾近百分之兩百。
一般來說，一幢房子可存在個七、八十年不會倒。一個公司要存在七、八十年則少之又少。公司倒了，什麼都沒有了，房子倒了，至少還有一塊地存在，而且這塊地會愈來愈值錢，這就是房地產的好處，安全、可靠、保值、摸得到。
富爸爸富媽媽說：「 一般來說，一幢房子可存在個七、八十年不會倒。一個公司要存在個七、八十年則少之又少。這就是房地產優於股票的地方，如：安全、可靠、保值、摸得到，看得到，可自住，也可出租。」
富爸爸富媽媽說：「一個公司的盈利與產品前景，決定了它的股價高低。一個大城市人口的增減，決定了它的房價的升跌。」
不管公司業績如何？ 不管經濟成長如何？只要「人口的增加」在某個大城市繼續在發生著，則房價就會繼續不停的上漲，直等到人口不增加為止。就算經濟成長有時停滯或有時衰退，也不能長期阻礙房價不漲，就像1991年至1996年加州房價也有所下跌，但始終無法阻止它在1997年至2005年，突然爆漲了三倍之多 ( 309 % ) ，而同時期的股價只漲了168 % 。
為什麼 1997年至2005年，加州房價突然爆漲了三倍多？除了2000年股票泡沬與2004年超低利息外，也要歸功於加州房價在1991年至1996年「悶鍋」了六年，在這段其間房價它累積了相當的「上漲」能量，才會在2002年起，一發不可收拾，房價在四年內幾乎爆漲了一倍。
富爸爸富媽媽說「城市人口的不斷增加，加速了大城市房價的上升，這是一個定律。如果大城市房價暫時沒有上漲，是因為它在累積下次「上漲」的能量，總有一天它的房價一定會補漲的。」
近37年來房價下跌的有6年 ( 6次 ) ， 房價上漲的有30年。可見房價穩定「上漲」的能量有多大。
近1968年來房貸利息超過7%的有27年 ( 27次 ) 。而房貸利息超過11%的有6年 ( 6次 ) 。
經過上述分析比對之後，發現利息維持在7% ～ 9%之間，其與房價漲跌無關。
( 註 ) ﹔ 只要房貸利息能維持在7.5 %以下，你就無法阻止房價不上漲。但如果房貸利息超過11.%以上，則房價就會下跌了。
不要去擔心「房價不漲價。」「房價不上漲」只是暫時的現象，因為它在累積下一波「上漲」的能量，只要下一次碰到好的時機到來，它就會有「補漲的現象」發生，來補足先前不漲的部份。所以說只要你有好的投資標的物，只需耐心等待，你就會有賺錢/發財 / 成功的一天。
富爸爸富媽媽說：「好的投資需要有耐心地等待，相信房價將來它一定會有上漲的。」
投資房子與投資股票最忌諱的是「擁有的時間不夠長」。許多人可能太早拋售其所曾經擁有的房子，所以少賺到許多錢。「賺大錢」還是需要有「長遠的眼光與等待」而耐力、毅力、與持續力則是必須的功夫。
富爸爸富媽媽說：「許多投資失敗的原因，就是其擁有投資標的物的時間不夠長。」
富爸爸富媽媽說：「許多投資失敗的原因，就是投機、炒作，而不是投資。」
「人 與馬」的賽跑比賽，如果比賽距離短的話，一定是馬兒會嬴。如果比賽長距離的馬垃松比賽，則不一定是馬兒嬴。人之所以會嬴過馬是因為人有毅力、耐力、與必勝的信念。
有人買房子一住就是三十年或五十年，結果輕鬆地成為了百萬富翁。但也有人買了房子，才住了一、二年，賺到了一些小錢，就急著把房子賣掉了，以後再沒有買房子 ( 因為房子一直在漲，他再也沒有能力買回來了 )，因此之故，他做了一輩子的房客，他這樣沒有耐力，急著把房子賣掉，就是他失敗的原因啊！
俗語說「嬴不在一天或一時。嬴就要嬴一輩子。」沒有毅力、沒有耐力是嬴不了一輩子的。有人喜歡炒股票，是因為他可以享受到那些短暫嬴錢的樂趣 或興奮，但這種短暫的樂趣 或 興奮是不會長久的。記著，「嬴錢就要嬴一輩子」，而不是只要求「嬴一天」而已。
富爸爸富媽媽說：「嬴就要嬴一輩子，而不是只要求嬴一天而已。如果只是暫時的小嬴，那就不算是真嬴。」
如果把股票與房地產拿來做比賽，如果比賽短距離的話，股票的投資回報率或可嬴過房子的回報率。但比賽長距離的馬垃松賽，房子的回報率就一定會嬴過股票的回報率。從1968年至2005年，美國房子的回報率有24倍，股票的回報率有12倍，由此可以得到良好的證明。
富爸爸富媽媽說：「長期來說，房子的回報率，一定會嬴過股票的回報率。」
擁有房地產的百萬富翁的人數，要遠遠超過擁有股票的百萬富翁的人數，由此可以證明，房子的「耐力、持續力、成長力、穩定性」要勝過股票太多了。這就是為什麼大多數的人會選擇把房子留給子孫，而不選擇把股票留給子孫的原因之一了。
富爸爸富媽媽說：「房子與土地永遠值錢，而個別公司的股票則太不可靠了。」
富爸爸富媽媽說：「靠房子與土地發財的人比比皆是，而靠個別公司股票發財的人則少之又少。」
富爸爸富媽媽說：「炒作房子與炒作股票的人，極難成功，成功者少。炒就是投機，投機就是盲目冒險，盲目冒險就是開自殺車，車毀人亡。」
買房子可以向銀行貸款，讓買主有放大投資的效果。如果屋主向銀行借款90 %，則就有十倍的財務桿槓效果可以利用。所以說， 1968至2005年止，37年來房子的投資回報率可由原來24倍放大至240倍 ( 24 x 10 = 240倍 )，而股市 Dow Jones的投資回報率只有12至13倍。所以說，以30年、40年、50年來說，屋子的投資回報率要比股市投資回報率好太多了。
富爸爸富媽媽說：「投資一元賺二百四十元與投資一元只賺十三元你會選哪一個？」
富爸爸富媽媽說：「只要在人口超過200萬的大城市中做投資，以長期投資來說，房子的投資報酬率要比股市的投資報酬率要高出十倍以上。」
1967年蓋的房子99%現在還存在著。1967年成立的公司行號只有1%現在還存在著。所以投資於房子成功的機會要比投資個股成功的機會高出99倍。
富爸爸富媽媽說：「99% 成功機會 與 1% 成功機會，讓你做一個選擇，你會選哪一個來做投資呢？」
經過上述分析之後，我們確信，投資房子確實比投資股票強多了。
富爸爸富媽媽說：「投資房子比投資股票強多了，在為數眾多的富豪之中，其中95%的富豪 是靠投資房地產成功的。」
( 註 ) ﹔因為地球受到暖化，海平面升高或地層下陷。所以要避免在臨海地區或低漥地區投資，例如﹔低漥的義大利的威尼斯 、美國的紐奧良 與 墨西哥的墨西哥市。要避免在海嘯地區、地震地區、火山地區、政冶動亂地區、貧窮地區買房子。
富爸爸富媽媽說：「投資房地產要選擇安全地區，你要避免在低漥地區、海嘯地區、地震地區、火山地區、政冶動亂地區、貧窮地區、治安不好的地區買房子。」
加州人口在1950年有1059萬人。1960年有1471萬人。1970年有1997萬人。1980年有2367萬人 ( 人口增加370萬人 ) 。1990年有2976萬人( 人口增加609萬人 )。2000年有3388萬人( 人口增加412萬人 )。預估2010年有3807萬人 ( 人口增加419萬人 )。預估2020年有4221萬人( 人口增加414萬人 )。加州人口平均每10年要增加420萬人。這個每10年新增420萬的人口就是幫助加州房子繼續上漲的助力 / 功臣。
富爸爸富媽媽說：「美國加州人口持續增加，就是加州房價繼續上漲的一張保證書。」
1957年，大學生平均月薪收入是350元，房價是月薪的33倍 ( 11880 ÷350 = 33.3 ) 。2005年，大學生平均月薪收入是4567元，房價是月薪的120倍 ( 548,200 ÷ 4567 = 120 ) 。
如果你再不注意房價的變化 , 或者你忽視房價的上漲的事實與「不去投資房地產」，你的未來將是不會光彩的。
富爸爸富媽媽說：「不會理財，不會投資 或 不去投資房地產，都是不正確的。」
房價不會因為你一個人的不投資，它就會下跌。房價也不會因為你一個人的「不想讓它漲價」，它就不上漲。所以聰明的人，知道趕快去買房子做投資，深怕他買晚了 ( 房價又上漲了 ) 吃了大虧。而愚笨的人則在等房價下跌很深很深以後，才去買房子，深怕他買早了 ( 買貴了 ) 吃了大虧。「聰明的人怕吃虧，愚笨的人也怕吃虧」，這兩件事同樣都是「怕吃虧」，哪你會選擇那一種吃虧呢？
「買貴了怕吃虧」你還可以靠著以後「房價上漲」補救回來，所以可以說沒有吃什麼虧。「買晚了怕吃虧」或者說「因為買晚了，所以沒買到」，或者說「因為房價上漲了，所以沒買到」，或者說「因為房價上漲了，所以沒有能力去買」，這些的吃虧，才是真的吃虧。所以說情願「買貴吃虧」也不要「買不到吃虧」。「買不到吃虧」，才是真正的吃虧。
富爸爸富媽媽說：「如果房子買貴了，你可以等待房價上漲時補救回來，所以不算是真正的吃虧。」
富爸爸富媽媽說：「如果你因嫌房子太貴而永遠不買房子，那你算是真正的吃了虧。」
富爸爸富媽媽說：「有能力的人，應該趕緊去買房子，而不是傻傻等待房價下跌之後，才去買房子。」
在實際生活中有些開支快速的增加，例如：大學學費年增長率達到7%以上，醫療費用達到8%以上，全國房價平均年增長率約在8%以上。如果不趕快投資以趕上這些物價上漲，則你的購買力 ( 現錢 ) 就會不斷地縮水。讓你的「購買力縮水」，這才是真正的吃了虧。
富爸爸富媽媽說：「如果讓購買力縮水，或讓現金縮水。或讓股票縮水，那你才是真正的吃了虧。」
富爸爸富媽媽說：「聰明的人，應該去買房子，而不是去買股票。買房子是真正的投資，而買股票則是真正的冒險。」
富爸爸富媽媽說：「買房子，在正常的情況下是不會有暴利的，但是它會有隱定的增長，讓你的投資風險幾乎是等於零。」
富爸爸富媽媽說：「讓你的財富不至縮水的方法，只有你去買房子，才會讓你比較安心。」
冠軍專欄 唐冠軍