59. 真正的土地「開發商」絕對不是「睡商」

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The real land ' the developer ' is not definitely ' sleeping trader. 

富爸爸富媽媽說:「土地開發商」就是要讓土地活起來,充分發覺土地的最高價值 ,而不是要讓土地睡著了。」

不要把 「土地開發商」 與 「睡商」 的角色給弄混了

「有土斯有財」人人都知道「想要發財致富,必須要擁有房地產。」尤其是擁有一大塊、一大片的土地的人更是容易實現發財夢,這就是「有土斯有財」的實質威力發生出來了。

    土地有「生地與熟地」兩種 。 土地投資商有「建築商、開發商與睡商」三種 。 但是多數從事土地投資的人往往不知如何區別「建築商與開發商」這兩個角色。 在買土地時,也搞不清楚自己到底有多少財力,就盲目地買一塊空地進來,往往不知道要如何去開發它,只會「讓空地擺在那裡,閒著好看。」他們只期待幾年之後能轉賣出去, 賺個差價而已 !

「生地」是指未經規劃開發,未經整理的荒地,也就是沒有利用價值的土地。這種地通常離主要的大馬路很遠、 沒水、沒電、沒有柏油路面 、 沒有下水道且雜草叢生的荒地。

「熟地」是指已有完整的開發計劃,其土地已被分割完成,且有水電道路等相關公共設施,房屋設計圖紙己被地方政府批准  ( 領有可建築施工的執照 ) ,隨時可以動工興建的土地。

富爸爸富媽媽說:「土地投資最忌諱的就是讓土地睡覺。土地開發的工作就是要土地活起來而不是要讓土地荒在那裡睡覺。」

     許多華人投資土地,總認為「買一大片土地就可以一夜致富,賺錢多多。」其實不懂得利用土地的人,沒有做過土地開發的人 或  財力不足的人,是不宜做土地投資的。

   隨便買一塊土地進來空閒在那裡,只等「一夜暴發」 然而自己沒能力做開發,也沒閒錢蓋房子, 買了土地就空置在那裡,一空就是幾十年以上,不做任何規劃利用改善,這種閒置土地,讓土地睡覺的做法 ,不叫做土地開發商,叫做浪費土地資源的人。


土地投資中最大的利潤不是蓋房子,因為蓋房子的利潤 ( 是可以算得出來的 ) 是有限的 (一般蓋房子,建築商的利潤在 15 % ~ 30 % ) 唯有開發土地,把生地變熟地 ( 從無變有,把荒地變為建地 ) 才會有大賺頭 。一般來講大批量的土地開發是有二至十倍的報酬。

愈是廢地、荒地,愈是沒人敢開發的地,如果你能把它開發成功, 你的利潤就會很豊厚。

   土地開發有一個基本原則,就是 十畝地法則  ( 10  Acres Rule )  。大的土地開發商絕不買小於十英畝的地,因為整個土地規劃及變更與分割的成本幾乎相差不大, 當然以買大面積的土地 來共同分擔土地開發成本,算起來 較為划算。

建築商、開發商 與 睡商 有何不同?

      許多人買地前會問地產經紀人,這塊土地的Zoning是什麼?如﹕ R1 , R2 , R3或 C1 , C2 , C3, 或一英畝可以蓋幾個房子? 問這樣問題的人一定是建築商( Builder) ,不是開發商 (Developer ) 因為開發商是不會問Zoning的。

   建築商問Zoning  是要來設計房子與計算成本用的。他們把「熟地變工地」做出建築物的成品來 。而土地開發商是計畫 ( 想像 ) 要如何充分利用這塊地,開發成他想要的東西 ( 一種獨特的創意 ) ,他是從無變有,把「生地變熟地」最終蓋出成品。所以說先要由開發商開發土地成功之後 ( 變更土地 、分割成功 ) ,才由建築商接手興建蓋出房屋成品來。

「建築商」 (營造商 ) 的專業 , 就是蓋房子。 開發商的專業就是土地設計開發 ,二者功能大不相同。   

建築商是在找「可以蓋房子的地」。  開發商是在找「不可以蓋房子的地」, 然後把它變更成為熟地。

建築商找的是「已知用途的建地」,而開發商則是找「未知用途的地」 然後把它變更成為有用途的土地。所以通常建築商找的地是很貴的,而開發商找的地是很便宜的。

建築商找分割好的建築用地  , 而開發商找的是別人不感與趣的荒地。

    「建築商 」(營造商 )的責任,就是要按圖施工,想辦法把房子蓋好。  他只要能控制預算 ( 成本 ) 把房子蓋好, 就能獲得最大的利潤 。建築商追求的是蓋房子的利潤 ,而不管他蓋的是何種類的房子 。  至於是要蓋高樓 、平房、倉庫、商場或其它 ,都不是他要考慮的重點 。  他考慮的是要花多少錢把房子蓋好?至於在一塊地上要蓋何種類的房子 ( 能蓋幾幢房子 )  如何規劃 、如何分割 、如何設計那就是「開發商」的事了。

    「開發商」要有很敏銳的觀察力與創造力 ,知道現在市場要什麼東西?缺什麼東西? 只要走對了方向,就可以使你的產品熱賣。例如 :在醫院或公園附近蓋老人公寓 ,在機場附近蓋旅館與商業大樓 ,在大學城附近蓋學生公寓 ,在法院監獄附近蓋商住兩用的律師樓等等。

    「開發商」最大的本領就是能打破規距,譬如說把農地改為住宅用地 或工業用地。把二層樓的商場改為十層樓的高級大廈。把原先二條線的泥巴路變成四條線的柏油路,這些能從無變有,有如魔術師的工作,就是開發商最大本領之所在。
 
    「開發商」所設計出來的產品必須要具有特色,換句話說就是要做「產品區隔 或者是獨特產品」 , 不僅東西要做的好,價錢也要合理, 物超所值且具有市場競爭力。 產品除了要吸引人造成熱賣外,還要能創造出風潮 ,引領時尚。 像1930年前 , 在沙漠中興建的第一間賭場 ,其創意簡直太偉大了,在當時 誰敢做傻瓜 ( 先鋒 ) 在沙漠中興建第一間旅館?  這不是要做「肯定賠錢」生意嗎?但是這位開發商獨排眾議,說服了原先持反對意見的投資者,以其獨特的眼光 ,創造了奇蹟 ,完成了他的夢想,成就了現在繁榮的Las Vegas賭城現況   ,這位開發商「從無變有」的本領,實在令後人驚嘆。

     華人在從事各種土地投資的時候 ,一定要先弄清楚你要的是什麼?你是要做「建築商」「營造商」還是要做「開發商」,還是只想買一塊地丟在那裡做「睡商」? 

財力不夠的人  , 很容易做了「睡商」

如果你不想要做「睡商」,你就必須要「擁有雄厚的財力」,才能去完成你 ( 蓋房子或土地分割 ) 的理想 ,因為不管建築商也好,開發商也好,後續要花費的錢還很多呢!尤其是開發商花費的錢,動則上幾十萬甚至百萬, ( 註:這些 前期 設計、規劃 、分割所花費的錢是不可以向銀行借貸的。 )  所以財力不雄厚的人,最好不要隨便冒冒失失的買塊土地進來做開發,以免最後造成自己財務壓力過大,周轉不靈,變成騎虎南難下,進退不得。

      投資土地不像投資房子,投資房子是有房租收入的, 投資 空地、荒地是沒有租金收入的。雖然投資土地的利潤比較大,但是要懂得土地開發才行呀!如果找不對門路,開發案件作不成功,你的損失及財務壓力將會很大。

     富爸爸富媽媽說:「以土地資源的利用來說 ,最有貢獻的是開發商 ,其次是建築商、營造商,其中最差勁的是睡商。」

    很多人想做「睡商」 因為「睡商」最輕鬆最不用花腦筋。 只要能擁有一片土地 ,擱在那裡,等到某一天 ,周遭的土地都蓋起了房子,那時土地將一夕暴漲,你就能坐享其成,成為暴發戶 ,這對一個人來說,遣是一個不錯的發財方法 ,但對土地利用的價值來說,「這是最壞的土地資源浪費。」

不要把 「土地開發商」 與 「睡商」 的角色給弄混了

「土地投資」的目的就是要好好利用土地,創造出最高的土地利用價值,而不是去閒置土地浪費有限的地球資源。所以土地投資者絕不是「睡商」,如果是「睡商」絕不可以給他冠上「土地投資」或「土地開發商」的頭衍。


投資者 如何選擇 已知用途 ( 已經規劃好 ) 的地:

買己規劃好的土地用來蓋房子的投資者 ,如何選擇最佳投資地點 :

第一   選擇有朝氣有活力的新興城市.。 
第二   選擇願意與你合作的城市,及願意傾聽你夢想 ( 覽圖 ) 的市政府官員。 .  
第三   公共交通與設施完善,且水壓充足的城市。 .  
第四   選擇已經有大建商,在大批興建動工的城市。 . 
第五   選擇現有柏油馬路兩旁或交通要道旁的土地。.   
第六   選擇靠近大商場 、大賣場 、大學、大賭場 附近的土地。 . 
第七   選擇在 Home Depot , Walmart ,Costco附近的土地。 . 
第八   選擇超過45萬以上人口的城市。 .
第九   選擇對少數族裔沒有歧視的城市。 . 
第十   選擇 你的建築 師、都市計畫師、環境評估師所熟悉的地區。   
第十一   選擇你的銀行有興趣投資的地區 。.  
第十二   選擇高地、平地、不要去選擇沼澤地或大石頭太多的土地。
第十三   選擇高鐵、捷運車站附近,人潮擁擠的地方。

土地開發商如何選擇「不知用途的地」

   如果你是「土地開發商」選擇「開發土地」與選擇「建地」是不同的。

   開發商著眼於自我挑戰「把不可能變可能」,把沒人敢要 ( 敢碰 ) 的荒地變成可以蓋房子的旺地 ,如果把一塊荒地設計成一個高效益的土地,並且能說服市政府批准,開發成功,這是開發商的本領。
開發商如何選擇 ( 最佳 ) 投資地點:

 第一   絕不扮演建築商 ( Builder ) 的角色。 .  
 第二   不買有人買的地  ( 如果有人跟你搶 ,不買  )。 .      
 第三   不買有Zoning  限制的地 。
 第四   不買利潤低於三倍的土地 ( 開發成功以後  )。  .  
 第五   不買已知用途的土地 ( 已知要蓋什麼樣子的房子 ) 。   
 第六   不買城市中的精華區  ( 可以買郊區 ) 。,     
 第七   不買難與市政府打交道的那個區域。 .  
 第八   不買需要三年以上才能開發成功的地。 .  
 第九   不買用來睡覺的地 。
 
  (( 註 )) 如果買已知用途的地,那你就又變成營建商而不是土地開發商了。

買土地之前 ,一定要做好調查工作

      買土地之前,一定要做好調查工作。調查工作包括:法規調查、市場調查、環境調查、供水調查、地質調查、人口調查、商圈調查‧‧等。調查工作應該在買賣土地之前,而不是在買到土地以後 。所以 Due  Diligent 應該是事前先做好 ,而不是事後才去做調查 。

    投資土地開發最重要的事是先向水資源管理局WQMP ,查尋有關供水及消防栓水壓等問題。其次要解決 ( 污水 )下水道問題 。往往一個開發案不能 開發成功就是 「連外道路、供水、水壓、污水下水道、野生動物保護 、生態環境維護、、、無法獲得圓滿解決之故。

土地開發需要大量資金 與 各種專業人士才行

    土地開發需要大量資金與各種專業人,所以如何做好集資召股?如何組成好合作團隊?就是成功的關鍵了 。凡單打獨鬥做土地開發商是很容易失敗的。 如果你喜歡單打獨鬥 , 不如買塊熟地 ( 建地 ) 直接蓋房子 ,這樣你所冒的風險會比較小,也 比較容易成功 。

      富爸爸富媽媽說:「單打獨鬥不足以成大器 ,做土地開發商必須要有強有力的團隊合作 ,才能凝聚力量、眾志成城。」

獨立小金額的投資者 ( 廿萬到五十萬美金 ) 最好不要去買小面積的土地,買了地之後又沒有後繼財力去蓋房子 ,既不能做建築商也不能做開發商,最後只能讓土地睡覺,做了「睡商」。

  若把錢丟在土地上睡著了 ,還不如去參加開發商的團隊,做為開發商的合夥人。  或者直接去買大開發商的股票, 因為大開發商的錢是「天天在動 ,天天在錢生錢 、錢賺錢 、錢滾錢」而不是「讓錢 在睡覺。」 

      富爸爸富媽媽說:「資金不夠是開發商的致命傷 , 膽識不夠是開發商的大忌」。

      富爸爸富媽媽說:「如果你想做一個成功的開發商,你就要大膽做別人不想做的事 ,不敢做的事 ,不能做的事。」

    富爸爸富媽媽說:「開發商最高明最偉大的地方,就是做成功「別人不想做 、不敢做到的事。」

學武功,要學全套 ,不可學到皮毛,一知半解
    
    許多華人眼看「投資土地可以發大財」也不想前想後,便一窩蜂 ( 跟進 ) 搶著買地 。事前也不想清楚 ,盲目亂買 ,大部份的人買到地以後,不知道要做什麼用途, 也不知道如何去設計開發 或者根本沒錢做開發, 所以只好把地空在那裡,做了睡商。「睡商 」只學到「土地開發商」的皮毛而沒學到「開發商」的精髓。結果造成土地資源的浪費,真的可惜啊!

  「好的土地」就像孩子一樣是「一眠長一寸」, 天天在漲價 。但是「好的土地」一定很貴,那些貴的地是有錢的人才玩得起的投資,所以說「散戶且小額」的投資人 ,只能去買那些便宜的土地 。有道是「便宜的土地,沒好貨。」 小額的投資人你要小心 ,別去買到不能開發的地,最後讓自己的資金套牢在那些空置土地上 ( 賺不到錢  )  做了名附其實的「睡商 」。

  富爸爸富媽媽說:「想發財 就要跟發財的人學 ,但是千萬不要只是學到半套 ,學到皮毛,而是要學會全套本領才好。」
   
   「開發商就是開發商 ,營造商就是營造商」 ,最理想的做法是能讓「開發商 、建築商、營造商 、經銷商  與投資人 」結合成一個整體 ,實現「從無變有」一手統包 , 一條龍服務  ,最後把 ( 完成品 ) 房子全部高價賣掉, 這才是最理想的做法 ,並且對社會貢獻也會最大。

    大規模大批量的土地開發是要與政府的政策相配合,你的土地開發可影響周圍的生態環境、人口移動、交通擁擠,這時政府的法令制度就會影響你的成敗,況且你與政商關係的好壞也會影響你的成敗,有道是「事在人為」這些困難你要一一克服的。

   富爸爸富媽媽說:「惡性的炒土地,炒樓價是不道德的,土地開發商應該是解決人民住的問題,而不是惡性地炒賣土地,炒樓價來製造更多更嚴重的社會貧富懸殊問題。」

  富爸爸富媽媽說:「對社會供獻最大,也最賺錢的行業 ,乃是從事大規模土地開發的開發商,但是開發商也要有社會良心與責任。」

  富爸爸富媽媽說:「如果你學會了大規模的土地開發商的本領 ,你就要拿出本領來貢獻社會,繁榮社會就是開發商的基本責任 。」

    富爸爸富媽媽說:「做大規模土地投資的人,最終都會走上土地開發商的這條路」。

   富爸爸富媽媽說:「土地開發商賺了錢之後 ,要取之於社會用之於社會,這樣才是功德一件。」


      冠軍專欄                唐冠軍          

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